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2023.11.20
目次
気に入って購入したマイホームも家庭の状況が変われば、住み替えを考えることもあるでしょう。
子育てに向けて購入した住居も夫婦2人の生活に変われば広さをもてあまし、より適度な広さの住居へ住み替えを検討することもあります。また、両親の介護のために引っ越しを検討する必要も出てくるかもしれません。
この記事では、今住んでいる住居を売却して新しい住まいに引っ越す場合にどのくらいの費用が必要になるのかを解説していきます。
マイホームの住み替えにかかる費用
それでは、住み替えにはどのような費用がいくらかかるのか、確認していきましょう。
マイホームからの住み替え先は、住み替え先によってかかる費用が異なります。持ち家に住み替える場合は「マイホームの売却時にかかる諸費用」「持ち家に住み替えるときにかかる費用」がかかります。
一方で、賃貸に住み替える場合は、「マイホームの売却時にかかる諸費用」「賃貸に住み替えるときにかかる費用」がかかります。
この章では、マイホームの売却時にかかる諸費用を詳しく解説していきます。
マイホームの売却時にかかる諸費用
まずは、住み替え先に関わらず、持ち家から住み替える際には共通して必要となるマイホームを売却するときにかかる費用です。マイホームを売却するときには、一連の手続きに必要な手数料や税金を支払います。具体的な費用は次のようなものです。
＜マイホーム売却時にかかる手数料や税金＞
| 手数料・税金など | 説明 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 不動産会社に払う 仲介手数料 |
マイホームの売買や賃貸契約時に不動産会社に支払う手数料。 不動産会社によって異なるが、上限額が法律で決まっている |
成約額によって決まる。 マイホーム売買の場合は、成約額が400万円以上で「取引額（税抜き）」×3％+6万円+消費税 |
| 住宅ローン完済手数料 | 住宅ローンを一括返済する場合に金融機関に支払う手数料。 金融機関によって異なる |
金融機関によって変わり、メガバンクの場合ネットバンキングを利用すると無料の場合も。 窓口利用で1万〜5万円程度 |
| 抵当権抹消手続きに関する手数料 | ローン残債があった場合に、金融機関の抵当権を抹消する手続きの費用。 法律で決まっている手数料と、専門家に依頼した場合の報酬の支払いがある |
法律で決まっている分は、取引する不動産の数（土地＝1,000円、建物＝1,000円）によって決まる。土地と建物の場合は合計2,000円。 専門家への報酬は、1万円から3万円が一般的 |
| 印紙税 | 土地や建物の売買・建築時に支払う税金。 契約書に指定額の収入印紙を貼る |
土地や建物の売買では1万円以上の成約金額によって決まり、200円から48万円 （2024年3月31日までの軽減税率の場合） |
| 譲渡所得税 | マイホーム売買で利益が出た場合に納める税金。 売却額から購入額、その他諸費用を引いた額が譲渡益 |
譲渡益の金額や住んでいた期間によって決定。 マイホーム売却の場合は、特例の活用により3,000万円まで非課税にできる場合がある |
売却時にかかる手数料や税金の時期や、計算方法の詳しい説明は、以下の記事で紹介しています。
「持ち家」に住み替えるときにかかる費用
住み替え先の新居購入にかかる費用は、新居の購入費用と購入時の諸費用です。それぞれの具体的な費用について見ていきましょう。
新居の購入費用
新居の購入費用はエリアや条件によって異なりますが、国土交通省の資料によると持ち家の買い替え（二次取得）の平均的な購入資金は以下のようになります。
＜マイホームの買い替え平均購入額＞
| 住宅の種類 | 平均購入額 |
|---|---|
| 注文住宅 （土地購入資金も含む） |
9,549万円 |
| 分譲戸建て | 4,775万円 |
| 中古戸建 | 5,937万円 |
| 分譲マンション | 4,298万円 |
| 中古マンション | 2,936万円 |
注…注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査
出典：国土交通省「令和４年度 住宅市場動向調査報告書」をもとに作成
新居購入にかかる諸費用
新居を購入するには次のような費用がかかります。
＜新居購入にかかる諸費用の例＞
| 手数料など | 説明 | 目安費用 |
|---|---|---|
| 不動産会社に払う 仲介手数料 |
マイホームの売買や賃貸契約時に不動産会社に支払う手数料。 不動産会社によって異なるが、上限額が法律で決まっている |
成約額によって決まる。 マイホーム売買の場合は、成約額が400万円以上で「取引額」×3％+6万円+消費税 |
| 住宅ローン 契約時の費用 |
住宅ローンを組んだときに金融機関に払う事務手数料や、保証会社に支払う保証料、金銭消費貸借契約書の印紙税。 支払う手数料は支払い方法や、借入金額によって異なる |
支払い方法によるが、金融機関の事務手数料を契約時に支払う場合は定額の場合で5～30万程度、定率の場合で借入金の1.65％～2.2％程度。 保証料を借入時に払う場合は借入額の2％程度。 借入額1,000万～5,000万円の場合、印紙税は2万円 |
| 登記費用 | 土地や建物を所有したときに行う手続き。 登録免許税と司法書士や土地家屋調査士への依頼料がかかる。 登録免許税は、新築・中古などの条件によって税率が変わる |
土地や建物の状況によって異なるが、建物は評価額の0.15%から2％、土地は評価額の1.5％から2％。 司法書士の手数料は5万円から10万円程度。 土地家屋調査士の手数料は7～12万円程度 |
| 抵当権設定費用 | 住宅ローンを組むときに必要な手続きで、ローン返済が滞ったときに、金融機関が不動産を処分する権利を設定する。 登録免許税と司法書士への依頼料がかかる |
建物の状況によって異なるが、新築住宅の登録免許税は借入額の0.1%。 司法書士の手数料は3万円から6万円程度 |
| 火災・地震保険料 | 火災で建物などに被害を受けた場合に保険金を受け取れる保険。 建物の広さ・構造・素材などで保険料が決まる |
建物の状況や、補償対象に含めるものによって保険料は変わる。 参考として関東エリアで建物2,500万円・家財500万円の火災・地震保険で年間4万円から7万円程度。 地震保険を含めない場合は年間1万円から3万円程度（T構造（耐火構造）の場合） |
| 印紙税 | 土地や建物の売買・建築時に支払う税金。 契約書に指定額の収入印紙を貼る |
1万円以上の成約金額によって、200円から48万円（2024年3月31日までの軽減税率の場合） |
| 不動産取得税 | 土地や建物を所有したときに納める税金 | 不動産の評価額の4%だが、住宅用土地や新築住宅には控除などの特例もある |
「賃貸」に住み替えるときにかかる費用
賃貸に住み替えるときには次のような費用がかかります。
＜賃貸に住み替えるときにかかる費用の例＞
| 種類 | 説明 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 敷金 | 貸主への担保の意味合いがあるお金。 家賃の滞納や退去時の原状回復の費用に充てられることが一般的。 残金は借主に返金されるのが基本 |
地域によって異なり、敷金がない場合もある。 敷金がかかる場合は、家賃1か月分程度が一般的 |
| 礼金 | 元々は大家さんへのお礼という意味合いのお金。 契約時に支払い、返金はありません |
地域によって異なり、礼金がない場合もある。 家賃1か月分程度が一般的 |
| 前家賃 | 契約時に前払いで支払う翌月分までの家賃。 入居のタイミングによって、支払う金額が変わる |
入居月分と翌月分の家賃を支払うのが一般的。月の途中で入居する場合は、入居月の日割り計算した家賃と翌月分の家賃を払う |
| 不動産会社へ払う 仲介手数料 |
賃貸契約を仲介した不動産会社に支払う仲介料。 貸主・借主のどちらが負担しても良い |
仲介手数料は不動産会社が決める。 ただし、賃貸契約の仲介手数料は家賃1か月分が上限と決められており、家賃半月から1か月分が一般的 |
| 火災保険料 | 借りた部屋で火災が起きたときのために、貸主や仲介した不動産会社から保険会社を案内される場合がある | 契約する保険によって決まる。 貸主や不動産会社から紹介がある場合は2年更新のものが多く、保険料は2万円程度が多い |
このように賃貸への住み替えでは、持ち家の購入に比べて初期費用は多くはありません。しかし、賃貸では住んでいる期間、家賃がかかります。定年退職などで収入が減ってしまうと、家賃が家計の負担になるケースもあります。
住み替え後、生涯を賃貸で過ごす計画であれば、家賃が負担にならないように将来の資金計画も立てておくことが大切です。
資金計画を立てるためのライフプランやキャッシュフロー表の作り方は、以下の記事で詳しく解説しています。
そのほか場合によってかかる費用
持ち家に住み替える場合においては、売却を先に進める「売り先行」と、購入を先に進める「買い先行」のどちらを選択するかで、引っ越しまでの仮住まいが必要になったり、ローンを二重に支払うダブルローンになったりすることがあり、売却・購入費用のほかにもかかってくる費用があります。
「売り先行」「買い先行」の手順や発生し得る費用について、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。
また、新居で新しい生活を始めるときには、旧居の片づけ・新居での生活準備を行います。引越しは、時期（繁忙期かどうか）や内容（荷物の梱包まで引越し業者が行うなど）によって金額は大きく変わります。場合によって、家具・家電の買い替え費用や不用品処分費用などがかかることも想定しておきましょう。
なお、中古物件を購入した場合には、リフォームやリノベーションをするケースも増えています。希望によってかかる費用は変わっていきますので、事前に確認しておけると良いでしょう。
以下では不用品処分の方法や費用、リノベーションの種類や費用について紹介しています。
住み替えに利用できる減税措置
自宅の買い替えに利用できる減税措置や特例があります。詳細はそれぞれの項目に記載する記事で解説しているので、ここでは概略をご紹介いたします。
3,000万円の特別控除
マイホームを売却すると、購入価格より売却価格が高い場合に譲渡所得税がかかります。しかし、この特例を活用すると譲渡益が3,000万円まで税金がかかりません。控除を利用するには条件があり、自分が住んでいた住居であることや、以前住んでいた住居の場合は引っ越してから3年以内などの条件があります。
買い替え特例
マイホームの買い替えで得られた利益の税金を繰り延べる特例です。新居を売却するまで納税を繰り延べ、新居の譲渡益の税金と合算して納税します。実質的な節税効果はありませんが、新居購入時に税金分の資金を残せます。その分、新居の購入費に充てることができます。
マイホーム住み替えの資金計画はより詳細に
妥協なく理想通りの住み替えを実現するためには、綿密な資金計画を立てることが欠かせません。住み替え方法や住み替え先によってもかかる費用が異なるほか、売却や購入、賃貸においてもさまざまな諸費用がかかります。
また、不動産売買は動く金額も大きいため、かかる税金も負担が大きくなりがちです。より詳細にかかる費用を予測し、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。
監修者
草野芳史ファイナンシャルプランナーCFP（R）／住宅ローンアドバイザー／宅地建物取引士／金城学院大学非常勤講師
建設業界歴20年以上の、建築に精通した住宅専門ファイナンシャルプランナー。住宅購入者の味方として、資金計画・住宅ローン、物件・住宅会社選びや建物検査、さらに入居後のライフプランまで一貫して、マイホーム購入を成功に導く専門家。「本当の意味で住宅購入者の味方でありたい」との想いから、住宅や保険、ローンなどの商品を売らないファイナンシャルプランナーとして名古屋駅前に家計とマイホーム相談室を設立。「安心してお得に理想の家が実現した」と喜びの声が多数寄せられる。売り手主導で“クレーム産業”と呼ばれる住宅・不動産業界の体質を変え、買い手主導の家づくりを世に広めるべく、奮闘中。
会社ホームページ：https://my-home-fp.com/
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