• トップ
  • 住まいの記事
  • マンション売却のとき税金はいつ、いくらかかる? 税金の種類と計算方法、節税についても説明

マンション売却のとき税金はいつ、いくらかかる? 税金の種類と計算方法、節税についても説明

2023.06.20

マンションを売却する際、気になるポイントはいろいろありますが、税金もその一つです。何らかの特例を利用して、なるべく節税したいと思われている方も多いでしょう。マンション売却で発生する税金には、必ず発生する税金もあれば、利益が出た時だけ納める税金もあり、売却するタイミングで納税額も変わってきます。

この記事では、マンション売却にかかる税金の種類や支払いのタイミング、節税方法についてご説明します。かかる税金は、売却方法が買取でも仲介でも一緒ですので、買取の方も、仲介の方も参考にしていただける情報となっています。

マンション売却にかかる税金と支払いのタイミング

マンション売却にかかる税金と支払いのタイミング

マンション売却時にかかる税金は主に3種類あります。それぞれの支払いタイミングを説明します。

マンション売却時にかかる税金と支払いタイミング

・印紙税:売買契約のとき
・登録免許税:引渡のとき
・譲渡所得税:売却した翌年の確定申告のとき
マンション売却にかかる税金と支払いのタイミング

マンション売却で発生する税金「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」を解説

マンション売却で発生する税金は?「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」を解説

印紙税

印紙税とは、商取引で使う文書に対する税金です。マンション売却においては、不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書などが該当します。

印紙税の税額は、契約書に記されているマンション売却の契約金額によって異なり、税額は国税庁のサイトで簡単に調べられます。

登録免許税

登録免許税とは、登記手続き(土地や建物を買った人の所有権を登記すること。法務局で行う)の際に国に納める税金のことです。登録免許税がいくらかかるかは、土地や建物の評価額(固定資産税評価額)に税率をかけて計算します。

売主側に、売却したい不動産にローンが残っていた場合、売却前までにローンを完済し、設定されていた抵当権を抹消しないと通常は売ることが出来ません。その際に必要な登録免許税は土地と建物で2,000円になります。その土地の筆数(土地を数える単位)が複数であれば、筆数ごとに1,000円加算されます。

買主から受け取る売却代金でローンを返済する予定であれば、抵当権抹消登記と同時に所有権移転登記を行うことがほとんどです。その際に発生する登録免許税を含めた費用は、一般的には抵当権抹消登記は売主負担、所有権移転登記は買主負担となります。

売却代金でローンを返済する際の流れについては、ローンを組んでいる銀行と事前によく話し合っておく方がいいでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得税(譲渡税)は、不動産などの「資産」譲渡による所得に対してかかる税金です。
譲渡所得税の計算方法は以下となります。

売却価格ー(取得費+譲渡費用)=課税譲渡所得額
課税譲渡所得額×税率=譲渡所得の税額

内容を詳しく解説します。

取得費

取得費は、土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料等のことです。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費を差し引いた金額となります。取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とします。

<減価償却費の計算>
減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数

償却率は、建物の法定耐用年数によって決められています。ご自宅の場合、事業用の耐用年数に1.5倍をかけた年数となります。マンションの場合は、償却率は0.015として計算します。

譲渡所得の税率

所有期間が5年を超えているかどうかによって税率は変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。税率が高い「短期譲渡所得」と税率が低い「長期譲渡所得」のいずれも2037年までは復興特別所得税が加算されます。

譲渡に対する課税(ご自宅の場合)
譲渡所得の税率

注…ほかに所得税額×2.1%=復興特別所得税がかかります
注…10年超所有軽減税率については、国税庁のHPをご確認ください

譲渡所得税の計算シミュレーション

【例】
マンション購入価格:5,000万円(建物価格4,000万円)
マンション売却価格:4,000万円(建物価格3,000万円)

例題のケースで、3年後に売却、8年後に売却、13年後に売却した場合の納税額をシミュレーションしました。譲渡所得税、住民税の税率がそれぞれの年数でどのように変わるのか、参考にしてみてください。

(千円未満切り捨て)
譲渡所得税の計算シミュレーション

ご自宅マンション売却の場合、消費税はかかる?

ご自宅マンションの場合、消費税は課税されません。ちなみに土地も非課税です。ただし、個人であっても貸付や店舗・事務所として使用しているマンションの売却は課税対象となります。

ご自宅マンションの売却・買取時に使える節税方法

ご自宅マンションの売却・買取時に使える節税方法

ご自宅マンションの売却の場合、以下にあげるマイホーム特例が利用できる可能性があります。特例の適用を受ける際の共通条件は、以下の通りです。

マイホーム特例を受ける場合の共通条件

  1. 自分が住んでいる自宅を譲渡すること
    • 転居した場合は、住まなくなった日から3年後に属する年の12月31日までに売却すること
    • 建物を壊した場合、取り壊した日から1年以内に敷地の売買契約を交わし、住まなくなった日から3年後に属する年の12月31日までに売却すること
    • 取り壊してから売却する日までに、敷地を貸駐車場等の他の用途で使用していないこと
  2. 売却先が親子や夫婦など生計を一緒にしている親族でないこと
  3. 別荘などの娯楽のために使用していないこと
  4. 例外を除き、マイホームに関する特例の併用はできない
  5. 売却した年の前年、前々年にマイホーム特例を受けていないこと

以上の条件を満たす場合は、次にあげる特例を利用できる可能性があります。

所有期間10年超の軽減税率

所有期間10年超の軽減税率では、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算できます。利用するには、ご自宅の所有期間が10年を超えていることが条件です。

この特例は次に説明する3,000万円特別控除との併用が可能です。

3,000万円特別控除

ご自宅を売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例です。仮住まいのような一時的な目的では適用できません。上記に記した所有期間10年を超えた軽減税率との併用が可能です。

居住用財産の買い換え特例

買い換えたとき、売却した物件より新たに購入した物件の額が大きい場合、買い換え特例によって譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べることができます。
主な条件は以下の通りです。

  1. 所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上であること
  2. 売却代金が1億円以下であること
  3. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
  4. 売却したマイホームより新たに購入したマイホームの購入価格が高いこと
  5. 売却の翌年に確定申告をすること

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失とは、資産を売却した際に生じた損失のことをいいます。譲渡損失ならば確定申告や納税は不要です。

ご自宅の売却による譲渡損失では、所有期間が5年超、合計所得金額が年3,000万円以下の方が申告することで、ほかの所得額を減らす損益通算、翌年以降の所得を減らし最大3年間使える繰越控除が適用可能な場合があります

合計所得金額には、退職所得金額も含まれます。売却と同じ年に退職された方などは、注意が必要になります。

ご自宅マンションを売却する場合

a.返済期間10年以上の住宅ローン残高があること
b.売却金額よりローン残高が多い

ご自宅マンションの買い替えの場合

a.買い換えたマイホームを返済期間10年以上のローンで購入
b.買い換えたマイホームは売却した年の前年から翌年までの間に購入し、床面積50㎡ 以上
c.売却した年の翌年の12月31日までに買い換えたマイホームに居住すること

取得費加算の特例

物件を相続後に売却する場合は、取得費加算の特例が適用になります。
相続後3年10か月以内にご自宅マンションを売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できます。これが、取得費加算の特例です。

取得費加算の特例は、マイホームの特例とも併用が可能です。

マンション売却にかかる税金を知って準備を

マンション売却にかかる税金を知って準備を
マンション売却のタイミングによって、税率や適用可能な特例が変わります。お得に見える特例ですが、マンション売却を検討する場合は、住宅ローン控除を適用したほうが有利なケース、特例を利用したほうがよいケースがあります。ご自身で判断する前に、まずは専門家に相談し、マンション売却にかかる税金について理解を深めておきましょう

マンション売却に関するその他の情報は、以下でも紹介しています。

村瀬 紀美子

監修者

村瀬 紀美子
税理士

大手税理士法人勤務後、平成17年村瀬紀美子税理士事務所開業。近年は、相続税等の資産税に関する申告業務およびセミナー講師を中心に活動。相続手続から遺品整理、空家売却、相続登記、税務申告をまとめて行う『川越相続の窓口』を結成し、多数の税務相談や申告依頼に対応している。

※この記事に含まれる情報の利用は、お客さまの責任において行ってください。
本記事の情報は記事公開時のものであり、最新の情報とは異なる可能性がありますのでご注意ください。詳しくは、「サイトポリシー」をご覧ください。
※当サイト内の文章・画像等の内容の無断転載及び複製等の行為はご遠慮ください。
※個別事案については、専門家へのご相談をお勧めします。

  • この記事をシェアする
  • Facebookアイコン
  • LINEアイコン
  • Twitterアイコン
マンション無料買取査定!

東京ガスなら提携の買取会社から
最短1日でお電話で 査定価格を
ご連絡します。

今すぐ査定を申し込む
買取サービスについて詳しく見る

関連記事を読む