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失敗しないマンション売却のポイントは?仲介と買取の違い、流れ、注意点、費用などを解説

2023.06.20

マンションを売却したいが、何から始めればいいのかわからない、という方も多いのではないでしょうか。マンションの売却にはさまざまなステップがあり、大きな金額が動きます。納得のいく売却をするためには、まずはマンション売却の全体像を理解することが大切です。

ここでは、マンション売却には「仲介」と「買取」の2種類があることや、売却までの流れ、注意点について説明します。

マンションの売却には「仲介」と「買取」の2種類がある

マンションの売却には「仲介」と「買取」の2種類がある
一言でマンションの売却といっても、マンションの売却には「仲介」「買取」の2種類があります。仲介と買取には、売却の金額をはじめ大きな違いがあります。

仲介とは

仲介とは、仲介業者が仲介業務を通じて、売主と買主をつなぎ、売買契約を成立させる方法です。仲介業者は、売主と相談しながら価格を決め、広告活動を行い、売却をサポートします。

マンションの売買が成立すると、売主は、買主から代金を受け取り、仲介業者に対して、成功報酬として仲介手数料を支払います。

買取とは

買取とは、買取業者に直接物件を買い取ってもらう方法です。業者は買い取ったマンションに対してリフォームやリノベーションを行って付加価値を加え、買取価格よりも高い価格で売り出して利益を得ます。そのため、買取の場合は仲介の売却価格よりやや低めになることが多いです。

マンションの買取については、以下でも詳しく解説しています。

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

次に、売却のステップを、仲介と買取それぞれについて見ていきましょう。

仲介の場合

ステップ1:査定を依頼

インターネットなどで仲介業者を調べ、査定を依頼します。
まず、売却を希望しているマンションの基礎的な情報や周辺のマンションがいくらで売れたかなどをもとに簡易査定(机上査定)が行われ、概算の売却価格が示されます。

ステップ2:訪問査定を受ける

訪問査定とは、マンションの状態や周辺の環境などを調べるために、仲介業者が実際に物件を見て査定することです。簡易査定と訪問査定をもとに、最終的な査定額が提示されます。

ステップ3:仲介業者と媒介契約を結ぶ

査定額や仲介業者の対応などを検討して、売却を依頼する仲介業者を決めたら、売却価格や成約したときの報酬などの詳細な条件について、媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれ売主にかかる制限やサポートの内容に違いがあるので、自分にとって適切な契約を選びましょう。

ステップ4:販売活動を始める

仲介業者と相談して仲介業者の査定額を参考に、購入希望者に提示する売出価格を決めると、広告を出したり、インターネットに掲載したりする販売活動が始まります。購入希望者から内覧の希望があれば対応します。

ステップ5:売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を締結します。ここで買主から売却価格の5〜10%を手付金として受け取ることが一般的です。手付金は契約成立の証拠であり、契約不履行のリスクを軽減する役割を果たします。

ステップ6:引き渡し

部屋を空にして、引き渡しとなります。引き渡し日には残代金の決算と、司法書士同席のもと、登記手続きを行います。最後に買主に鍵を渡して、引き渡しの完了です。仲介業者に対しては、引き渡しが完了した後に仲介手数料を支払います。

買取の場合

買取の流れは、仲介よりもシンプルでスピーディです。

ステップ1:買取査定を依頼

まず、インターネットなどでマンション買取を扱っている買取業者を調べ、買取の査定を依頼します。仲介の場合と同様に、まず簡易査定が行われます。

ステップ2:訪問査定を受ける

次に、訪問査定が行われます。簡易査定と訪問査定をもとに最終的な買取金額が提示されるのは、仲介と同じです。

ステップ3:売買契約を結ぶ

買取金額や引き渡しのスケジュールなどについて買取業者との間で合意できれば、ここで売買契約となります。
通常、契約を結んだ時点で、買取業者は手付金として一般的に売買金額の10%程度を売主側に支払います。残りの金額は決済日に残代金として支払われます。

ステップ4:引き渡し

代金の支払いが終了したら、マンションの引き渡しです。多くの場合は司法書士に依頼してマンションの名義を変更(登記)し、残りの買取金額を受け取ります。最後に鍵を買取業者に渡して、引き渡しの終了となります。

以下では、買取の流れについて詳しく解説しています。

マンション売却の注意点

マンション売却の注意点
マンションを売却するにあたってどんなところに注意すればよいのでしょうか。売却を検討するときは、いつまでに売却を完了させたいのか、スケジュールを明確にしておくことが大切です。仲介と買取の場合でおさえるべきポイントが異なりますので、それぞれについて解説します。

仲介の場合

仲介で売却する場合、買取に比べ段階を多く踏む必要があります。従って、注意点も多くなりますので、準備段階と販売活動中、売却後の3段階に分けて解説します。

マンション売却の準備段階の5つの注意点

準備段階での注意点は5つあります。

  1. マンション売却期間の目安を設定する
  2. マンション売却にかかる費用や手数料を確認する
  3. マンションの売却相場を確認する
  4. 売却前にリフォーム・リノベーションは行わない
  5. 媒介契約(注)の種類を確認し、自分に合った契約を締結する

特に、いつまでに売りたいのか期間の目安を設定しましょう。仲介の場合、いつまで経っても売れない可能性もありますので、買取も視野に入れるなど状況に応じた判断が必要になります。

また、売却するためにリフォームやリノベーションをすることは必ずしもおすすめできません。リフォームやリノベーションには費用がかかります。その費用は売出価格に上乗せすることになりますが、価格が高くなると買主から選ばれにくくなってしまうからです。中古マンションを自分の好みにリフォームしたいという場合もあるので、売却前にはリフォーム・リノベーションは行わず、販売活動期間の状況を見てリフォームが必要かを判断するほうがよいでしょう。

注…物件を売却するために、売主と不動産会社が取り交わす契約のこと。媒介契約には、1社のみに依頼する「専属専任媒介」や「専任媒介」、複数の会社に依頼ができる「一般媒介」の3種類があります。

マンション売却活動中の8つの注意点

続いて、売却活動中は以下の8つの注意点が挙げられます。

  1. 売出価格が高すぎないか確認する
  2. 同じマンションで売り出し物件がないか確認する
  3. 内覧準備をきちんとする
  4. 安易に売出価格を下げないようにする
  5. 引き渡しの際の条件も含めて買主と交渉する
  6. 物件の問題点があれば隠さず買主に伝える
  7. 契約前に契約不適合責任の範囲を確認する
  8. 購入者のローン審査が通らない場合も頭に入れておく

マンションの場合は、一戸建てと比較すると、似たような条件の物件が多くなる傾向があります。とくに同じマンション内で競合となる売り出し物件がある場合には、売却時期や価格等の条件を調整するなど差別化していく必要があります。

内覧も購入の後押しとなる重要なポイントです。リフォームをすることは難しくても、部屋の中をきれいにして、暮らしやすい物件であることを見せられれば、マンションの築年数に対してよい状態だというアピールになります。
売り出してしばらくたっても売れないときは、値下げを考えるかもしれません。

ただ、売出価格は少しずつ下げても購入を検討している人の目に留まらず、あまり効果がない場合が多くなります。まずは売れない理由を考え、もし値下げをする場合は、購入希望者が増える時期にまとまった金額を下げるなど、効果的な方法を考えましょう。

マンション売却後の2つの注意点

マンション売却後には、以下の2点を押さえるようにしましょう。

  1. 引き渡しに向けて速やかに引越す
  2. 確定申告を行う

買取の場合

買取は仲介よりも関係者が少なく、スムーズに売却が進むのが特徴なので、注意点も少なくなります。

買取の場合の5つの注意点

買取の場合、準備段階と売却中の注意点は以下の5つです。

  1. リフォーム・リノベーションは行わない
  2. ローン残債が返済可能かどうかを確認する
  3. 事前に相場を確認しておく
  4. 信頼できる買取業者を選ぶ
  5. 買取価格以外の条件やサービスを確認する

また、売却後についても、買取の場合はスケジュールが立てやすいので、引越しもスムーズに行えるでしょう。確定申告が必要なのは仲介の場合と同様です。

一番重要なポイントは、やはり買取業者選びです。売却価格の検討と併せて、希望するスケジュールに柔軟に対応してもらえるか、信頼できる業者かどうかをしっかり見極めましょう。

以下では、信頼できる不動産買取業者の選び方のポイントを詳しく解説しています。

マンション売却にかかる費用

マンション売却にかかる費用
マンションの売却にかかる費用にも、仲介と買取では違いがあります。

仲介の場合

仲介で売却する場合は以下の費用がかかります。

費用 金額
仲介手数料 売却金額が400万円を超える場合、
取引額×3%+6万円+消費税
印紙税 契約金額が500万円を超え、1,000万円以下 1万円(2024年3月31日までは軽減税率により5,000円)
1,000万円を超え、5,000万円以下 2万円(同1万円)
抵当権抹消費用 司法書士への報酬も含めて
約1万2,000〜3万円
ローン一括返済手数料
(住宅ローンが残っている場合)
金融機関や返済条件による
譲渡所得税
(マンション売却により利益が出た場合)
譲渡所得額と保有期間による
ハウスクリーニング、リフォーム費用
(必要と判断された場合)
室内の状況とリフォームの規模による

買取の場合

買取の場合、以下の費用については仲介と同じです。仲介手数料は発生しません。

・印紙税
・抵当権抹消費用
・ローン一括返済手数料(住宅ローンが残っている場合)
・譲渡所得税(マンション売却により利益が出た場合)

マンション売却時にかかる費用や税金については、以下で詳しく解説しています。

自分に合った方法でマンションを売却しましょう

自分に合った方法でマンションを売却
これまで説明してきたように、マンションの売却といっても仲介と買取では金額やスケジュールが違います。マンションの売却は、扱う金額が大きく時間もかかります。自分に合った方法を選んで、スムーズなマンション売却につなげましょう。



中田 敏之

監修者

中田 敏之
不動産鑑定士/宅地建物取引士

三菱電機情報ネットワーク株式会社(現在の三菱電機インフォメーションネットワーク株式会社)でエンジニアとして勤務し、その後一般財団法人日本不動産研究所で不動産鑑定・研究の職務に従事。その後、千葉市で株式会社中田不動産鑑定を開業し、代表取締役に就任。主に首都圏を中心に不動産鑑定・研究業務に従事しています。

会社ホームページ:https://nakata-kantei.net/

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