マンションの住み替えで失敗しないためには？住み替え手順や計画を立てる際のポイントを解説

マンションを住み替える理由には、親との同居や子どもの独立、あるいは急な転勤など人それぞれです。資産状況や住宅ローン残債も世帯ごとに異なるため、すべての人に共通する「適切な住み替え方法」は、存在しないのかもしれません。ただし、住み替えの進め方に関する要望を整理し、それに伴った資金計画を立てることで、失敗の確率を下げることはできます。

本記事では、住み替え手順や必要な費用、住み替え時に検討すべき特例やローンについて解説します。納得のいく住み替えを実現するために、ぜひ参考になさってください。

マンション・戸建て、どちらに住み替えるのが良い？

住み替え先としてマンションか戸建てどちらを選ぶか迷う方もいるのではないでしょうか。マンションと戸建てそれぞれにメリットや確認すべきポイントがあります。

マンションからマンションへの住み替え

マンションへの住み替えは、すでにマンション生活に慣れている分、生活がしやすく、物件選びで失敗しにくい点がメリットです。また、エレベーターがある物件が多く、築年帯によっては居室内もバリアフリーになっていることもあり、高齢になっても生活しやすい傾向があります。その他にも、マンションはオートロックや防犯カメラが備わっている物件が多く、セキュリティ面でも安心です。

ただし、マンションでは修繕積立金や管理費の支払いが継続的に必要であり、築年数が経過するとそれらの費用が増えるケースもあるので注意が必要です。住まいの維持・管理は、大部分を管理組合や管理会社に委ねられるため、比較的メンテナンスの手間は少ないですが、最近では自主管理が必要なマンションもあるので、物件を検討する際には確認しておきましょう。

マンションから戸建てへ住み替え

戸建ては、マンションと比較して間取りの変更がしやすく、自分の好みに合わせて設備を選択できるため、ライフスタイルに合わせた改修がしやすいといえるでしょう。また、マンションに比べると隣戸との騒音トラブルが起きにくいというメリットもあります。

ただし、住まいの管理は自分自身で行う必要があります。マンションのように管理費や修繕積立金の支払いは不要ですが、築年数が経過すればその分メンテナンスが必要になります。戸建てへの住み替えを検討する際は、将来的にかかるメンテナンス費用を見越したうえで資金計画を立てましょう。

マンション住み替えの手順！買ってから売る？売ってから買う？

マンション住み替えの手順は「売り先行」と「買い先行」に大別されます。この章では、それぞれの違いとメリット・デメリットについて解説します。

売り先行とは？

売り先行とは、今住んでいるマンションの売却を先に行い、その後に新居を購入する手順のことです。

売り先行を選択するメリット・デメリット

売り先行のメリットは、先にマンションを売却して得た代金が手元に入るため、新居の購入に向けた資金計画を立てやすくなることです。また、売り先行だと売却に時間をかけられるという点がメリットです。

一方、売り先行のデメリットとしては、仮住まいが必要になることです。売却したマンションを引き渡してから新居の引き渡しを受けるまでの期間で仮住まいが必要となり、賃料の負担から新居購入を焦ってしまうこともあるでしょう。

また、売り先行の住み替えでは、居住しながらマンションの売却を行います。仲介で売却する場合、内覧対応やそれに伴う清掃などが大きな負担になることもあります。

買い先行とは？

買い先行とは、先に新居を購入してから今住んでいるマンションを売却する住み替え手順のことです。

買い先行を選択するメリット・デメリット

買い先行は、購入に時間をかけやすいため、納得のいく新居を探しやすいです。新居を先に購入するため、仮住まいは不要です。また、マンションの売却は転居後に空き家の状態で行うため、内覧対応などが発生しないメリットがあります。

一方、買い先行で問題になりがちなのは、住宅ローンです。今住んでいるマンションの住宅ローン残債があり、新居もローンを組んで購入する場合、債務が重複する期間が生じます。この状態をダブルローンといいます。さらに今住んでいるマンションの売却価格が確定していない段階で新居を購入すると、資金計画を立てることが難しくなります。

買い先行による住み替えは、なんらかの理由で住居を転々とできない世帯や住み替え先にこだわりたい方におすすめの方法です。ただし、状況次第では資金面で不安を感じることもあるので、ご自身の状況や希望を加味したうえで適切な選択をしましょう。

「売り先行」と「買い先行」の手順の違い

続いては、売り先行と買い先行ではどのように手順が異なるのか、図解を用いて解説します。いずれの住み替え手順でも、ポイントは「マンション売却の進め方」にあります。

売り先行でマンションを住み替える手順

売り先行の場合、今住んでいるマンションを売却して引き渡してから、新居に入居するまでのタイムラグがある場合があります。その場合は仮住まいが必要となりますが、当然賃料がかかりますし、引越しも全部で2回必要になりますので費用がかさみます。そのため、仮住まい期間をできるだけ最小限に抑えることがポイントと言えるでしょう。

タイムラグをなくすためには、売却と購入をできる限り同時に進める必要があります。ただし、仲介による不動産売却の場合、売却時期を自分でコントロールして進められるわけではありません。売り先行を計画していたとしても、状況により買い先行に変わってしまう可能性があることも考慮しておきましょう。

買い先行でマンションを住み替える手順

買い先行の場合、先に新居の購入を済ませるため、スケジュールの調整がしやすい一方で、売却価格が確定する前に購入を進めなければならず、資金計画を立てにくい点に注意が必要です。買い先行では、新居の購入を検討すると同時に今住んでいるマンションの査定を行い、おおよその資金計画を立てておくことがポイントとなります。

なお、仲介での売却を検討している場合、買主が見つからなければせっかく立てた資金計画や住み替え計画もその通りにはいきません。スケジュールと資金計画通りに住み替えを進めたいときには、仲介ではなく買取で売る方法も検討してみるといいでしょう。

関連記事

• マンション買取とは？仲介との違いやメリット・デメリット、高価買取のコツを解説

【住み替えにかかる費用一覧】仲介手数料、ローン、税金のほかにも

続いて、住み替え時にかかる費用について解説します。新居の購入費用だけでなく、次のような諸費用がかかることもあらかじめ認識しておきましょう。

マンションを売却する際にかかる費用

マンションの売却にかかる費用は、次のとおりです。

仲介手数料

不動産会社の仲介によってマンションを売却する場合は、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は「売却金額×3％+6万円）（税別）」です。

印紙税

マンションの売買契約書には、印紙税が課され、収入印紙を貼付しなければなりません。課税額は、契約金額に応じます。なお、2024年3月31日までに作成される契約書には、軽減税率が適用されます。

譲渡所得税

マンションの売却により得た利益に対しては、所得税と住民税が課されます。税率は、マンションを所有していた期間により変動します。税率は決して低くありませんが、マイホームの売却や買い替えの際には各種控除特例が適用される場合があります。

住宅ローン一括返済費用

多くの金融機関では、住宅ローンの一括繰り上げ返済時に事務手数料がかかります。その金額は金融機関や手続き方法によりますが、無料のものもあれば、5万円程度の費用がかかることもあります。
ここで紹介した費用の詳細や税金の計算方法などは以下の記事で説明しているので、チェックしてみてください。

関連記事

• マンション売却時にかかる手数料はいくら？その他の売却時に必要な費用も徹底解説！

物件を購入する際にかかる費用

不動産の購入には、次のような費用がかかります。

仲介手数料／印紙税

不動産会社の仲介によって物件を購入する場合は、仲介手数料がかかります。また、売買契約書に収入印紙を貼付しなければなりません。これらは売却時と同様です。

住宅ローンを借入する際の費用

住宅ローンを借り入れるには、保証料や事務手数料が必要です。ただし、いずれかが不要な金融機関もあれば、金利に上乗せして支払うタイプの商品もあります。

火災・地震保険

ほとんどの金融機関では、住宅ローンを組む際に火災保険への加入を求められます。地震保険は、単独で加入することはできず、火災保険とセットで加入します。

引越し費用

住み替えでかかる引越し費用は、売り先行による住み替えでは、仮住まいと新居、2回の引越し費用が必要になるため、どのくらいの金額となるのか計画を立てておきましょう。

税金（不動産取得税／登録免許税）

不動産購入時には、不動産取得税と登録免許税が課されます。税額は、物件の評価額や新築か中古かなどによって変わってきます。

そのほかにかかる費用

住み替えに伴い、別途次のような費用がかかることもあります。

不動産売却にはここで紹介したように、多くの「諸費用」がかかります。これらの諸費用は、あくまで目安であり、一般的には不動産売却には売買代金の4〜6%ほど、購入には7〜10%かかるとされています。住み替えの手間や労力もさることながら一定の諸費用がかかるため、具体的な資金計画を立てておくことが大切です。

買い替え時にチェック！検討すべき特例とローンの種類

ここまでお伝えしたとおり、買い替えには新しい住居の購入費用以外にさまざまな費用がかかります。負担を減らすために、控除特例による費用の削減やローンの活用による資金繰りも検討しましょう。

マンション住み替え時に検討すべき特例

マンションの住み替えでは、次の2つの特例が適用となり、費用のうち税金の負担が下がる可能性があります。

居住用財産3,000万円特別控除の特例

前述の説明のとおり、マンションの売却で出た利益には、譲渡所得税として所得税と住民税が課されます。しかし、一定の要件を満たした売却では、売却益が最大3,000万円控除される「居住用財産3,000万円特別控除の特例」が適用となります。

買い替え特例

住まいの買い替えに際し、マイホームの売却により生じた利益に対する所得税や住民税の課税を将来に繰り越せる特例を「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。課税を繰り越せるのは、買い替え後のマイホームを売却するときまでです。

マンション売却時に税負担を減らすために活用できる特例については以下記事でも詳しく解説しています。

関連記事

• マンションの売却利益を計算する方法を解説｜売却利益を最大化するには？【専門家解説】

マンション住み替え時に知っておきたいローンの種類

最後に、多くの方が利用する住宅ローンに加え、スムーズな住み替えを助けてくれるローンの概要を確認しておきましょう。

住宅ローン

住宅ローンは、マイホームの取得に利用できる融資です。金利はそのほかのローンと比較して低く、長期間の借り入れが可能なうえに「住宅ローン減税」によって負担金利の一部が還元されます。住宅ローン減税における控除率は、新築住宅、既存住宅ともに「0.7％」です。控除期間や借り入れ限度額は、住宅性能などによって異なります。

また、住宅ローンを組む際の年代によっても注意点は異なります。ローンを組める年齢の下限は20歳以上が一般的で、上限は金融機関や商品にもよりますが65〜70歳程度です。50代、60代の方であれば、退職金などのまとまったお金を返済資金に当てようと考える方も多いと思いますが、老後資金が足りるかどうかの資金計画は入念に立てることが大切です。

注…詳しい控除期間や借入限度額については、国土交通省の『住宅ローン減税制度について（PDF）』をご確認ください。

住み替えローン

住み替えローンとは、買い替え前の住まいのローン残債と新居のローンをまとめられる融資のことです。たとえば、今住んでいるマンションのローン残債が500万円、新居購入時のローンが3,000万円だとすれば、まとめて3,500万円の融資を受けられます。

ただし、住み替えローンでは新居の資産価値を上回る融資を受けるため、一般的な住宅ローンと比較して審査が厳しい傾向にあります。一般的な住宅ローン審査に十分通る年収や勤続年数、信用があったとしても審査に通らない可能性がある点は考慮しておきましょう。

つなぎ融資

つなぎ融資は、住まいの買い替えのタイムラグを補うためのローンです。具体的にいえば、買い先行による買い替えにおいて、新居の融資実行から今住んでいるマンションを売却し、引き渡すまでのつなぎとなる資金を融資してもらえます。

住み替えの際は、綿密な事前準備を

本記事では、住み替え時の手順や費用、住み替え時に検討すべき特例やローンについてお伝えしました。住み替えは、ご自身の状況や希望などによって順序や選択すべきローンが異なります。事前に活用できる術を知ったうえで綿密な計画を立て、納得のいくかたちで理想の住まいへの住み替えを実現しましょう。

監修者

中田 敏之

不動産鑑定士／宅地建物取引士

三菱電機情報ネットワーク株式会社（現在の三菱電機インフォメーションネットワーク株式会社）でエンジニアとして勤務し、その後一般財団法人日本不動産研究所で不動産鑑定・研究の職務に従事。その後、千葉市で株式会社中田不動産鑑定を開業し、代表取締役に就任。主に首都圏を中心に不動産鑑定・研究業務に従事しています。

会社ホームページ：https://nakata-kantei.net/

※この記事に含まれる情報の利用は、お客さまの責任において行ってください。 本記事の情報は記事公開時のものであり､最新の情報とは異なる可能性がありますのでご注意ください｡詳しくは、「サイトポリシー」をご覧ください。
※当サイト内の文章・画像等の内容の無断転載及び複製等の行為はご遠慮ください。
※個別事案については、専門家へのご相談をお勧めします。