マンションをリノベーションするメリット、デメリットとは？注意点や物件選びのポイントも解説

理想の住まいを手に入れるための選択肢のひとつに、マンションをリノベーションする方法があります。リノベーションすることで、自分好みの間取りや内装にすることができます。

マンションをリノベーションするには、現在の住まい、もしくは中古マンションを購入してリノベーションするパターンに大別できます。住み始めたころは理想の住まいだったとしても、ライフスタイルの変化とともに、住まいに求めることも変化していくものです。リノベーションすることで、ライフスタイルに合った住まいに作り変えることができる点がメリットと言えるでしょう。

この記事では、リノベーションの概要をはじめ、メリット、デメリットや注意点について紹介します。また、新たに物件を購入してリノベーションを行う場合の物件選びのコツについても解説します。

リノベーションとは

最初に押さえておきたいのが、リノベーションとリフォームの違いです。「リノベーション（renovation）」とは、住宅の修理や改修を意味する言葉です。よく似た言葉に「リフォーム」がありますが、どんな違いがあるのでしょうか。

リフォームとの違い

日本では「リフォーム」と「リノベーション」を改修工事の規模や内容によって使い分けるのが一般的です。リフォームは、壁紙や床材の張り替え、キッチンや浴室の交換など、古くなったものを更新する改修工事を指すことが多いようです。一方、リノベーションは、断熱性や耐震性、遮音性能といった性能を上げることに加え、間取りを変更したり、設備を一新したりするような大規模な改修工事を指しています。

老後を考えていくうえでは、リノベーションとリフォームのどちらを考えるべきか

ライフスタイルの変化とともに、住まいに求めるものも変化していきます。年代別のニーズに合わせて、リフォーム・リノベーション内容も変わるでしょう。

老後の暮らしやすさを意識した住まいに変えるのならば、安全で快適な暮らしを叶えるためにはバリアフリー化という考え方があります。段差を解消したり、転倒予防のために手すりをつけたりとリフォームすることで家庭内の事故を防ぎ、暮らしやすくします。

そのほかにも、キッチンや浴室などの水回りを使いやすくするなどの部分的な改修であればリフォームが適しています。

もし、子どもたちが独立して部屋が余っているなどあれば、部屋の仕切りを無くして広々としたリビング空間を作るなど間取りの変更を伴う場合はリノベーションが必要になります。

理想の暮らしを実現するために、自分たちにとって必要なポイントを整理することでリフォーム、リノベーションのどちらを実施するか計画が立てやすくなるでしょう。

マンションをリノベーションするメリット

それでは、マンションをリノベーションするメリットをみていきましょう。

メリット1：ライフスタイルに合った間取りや内装を実現できる

結婚や出産、子どもの独立、親との同居などによって家族構成が変わると、既存のスペックの設備や間取り、居室の広さが家族のライフスタイルに合わなくなることもあります。

このような局面では、住み替えも選択肢のひとつになってきますが、リノベーションなら住環境を変えることなく、好みに合った部屋へと改修できます。また、自身の将来に備えて、あるいは両親との同居を考慮して、バリアフリー対応を実現することもできるでしょう。

メリット2：資産価値が向上する

売却を視野に入れるのであれば、中古物件が新築マンションに劣るポイントを、リノベーションによってカバーすることも可能です。リノベーションにより、生活しやすい導線を意識した間取りへの改修はもちろん、断熱性能、防音性能などの向上、水回りの最新化、最近では電気設備や通信設備の拡充などにより、マンションの資産価値が向上するケースもあります。

メリット3：＜購入の場合＞新築に比べて総コストが抑えられる可能性も

リノベーション前の中古マンションを購入して、自分自身でリノベーションする人も近年増えています。新築と比べて総コストを抑えられる可能性があります。首都圏の新築マンションの平均価格は上昇傾向（2023年3月時点）にあり、新築と比べて物件購入費用とリノベーション費用を合計しても総コストを抑えられるとして若年層を中心に人気が出てきました。

中古マンションは、よほどの好立地を除き、新築物件に比べて手頃な価格で売りに出ています。

メリット4：＜購入の場合＞新築に比べて物件の選択肢が多い

新築マンションに比べ、中古マンションの物件数は選択肢が多いこともメリットのひとつとしてあげられるでしょう。

新築マンションの販売戸数が最も多かった1994年は全国で18万戸以上が販売されましたが、2022年の販売戸数はわずか7万戸強。この30年ほどで、半分以下になっています。タイミング的に入居を希望する時期とマンションの販売時期が合わない場合もあり、エリアや価格帯、広さの多様性も少なくなっており、条件に合った新築マンションを探すとなると、該当する物件がほとんどないことも珍しくありません。

一方で、中古マンションであれば必ずしもすべての条件に合致しなくとも、立地、価格帯、広さ、間取り、仕様の多用な物件が市場に存在します。条件がより合致する物件を探し出し、リノベーションを行って自分自身に合ったマンションに変えることで望みの住環境を手に入れることができます。

マンションをリノベーションするデメリット

メリットの多いマンションのリノベーションですが、次のようなデメリットもあります。

リフォームローンは住宅ローンと比べて金利が高い

住宅ローンは、変動金利なら1％以下、固定金利でも2%以下で借り入れることができますが、リフォームローンの金利は3%前後が一般的です。最大借入額も1,000万円ほどまでが一般的で、借入期間も15年や20年を最長としている金融機関が多い傾向にあります。住宅ローンほど好条件に融資を受けられない点は、リノベーションのデメリットといえるでしょう。

ただし、物件購入時にリノベーションをすれば、住宅ローンと同様、低金利で長期借り入れができる「リフォーム一体型住宅ローン」が利用できるほか、リフォーム単体であっても通常の住宅ローンと同程度の条件のローンを利用できることがあるので、住宅ローン選びの際にはしっかり情報収集をすることが重要です。

マンションをリノベーションする場合の注意点

マンションをリノベーションする場合には、注意すべき点があります。後悔しないためにも、事前にポイントを押さえておきましょう。

共用部分はリノベーションできない

マンションの所有者がリノベーションできるのは「専有部」に限られます。マンションの規約により異なるケースがありますが、例えば玄関ドアは共有部分とみなされることが多く、ドアの交換は個人ではできません。また、ベランダやサッシも共有部とされており、断熱性を高めるペアガラスの導入、二重サッシの導入はリノベーションではできないケースがほとんどです。

水回りの配置転換は難しい場合もある

マンションの専有スペースはリノベーションできるとはいえ、上下階とつながっている水の通り道（パイプスペース）の場所を変えることはできません。また、排水勾配が取れないと、給排水管の場所を変えることが難しい場合もあります。従って、キッチンや浴室、トイレなどの水まわり設備の場所を変更することが制限されるケースもあるので注意が必要です。

間取りの変更が難しい場合もある

パイプスペースや給排水管だけでなく、構造上、動かせない構造壁があるケースもあります。この場合、構造壁を動かすほか、穴を開けることや削ることもできないので、間取りの変更に制約が生じます。

管理規約上で制約がある場合もある

管理規約で、専有部分においてもリノベーションでできることが制限されているマンションもあります。その一例が床材の指定です。床は遮音性能も左右することから、素材や施工方法が指定されているケースがあります。

当初の見積より費用が上がる可能性もある

リノベーションの見積もり額と請求額は、場合によって一致しないこともありえます。もちろん、事前に十分に調査し、工事内容を吟味すればその差異は小さくなります。見積り後に金額が変わる原因は、想定外に廃棄物が多かった、見えない部分の仕様が解体してみたら当初想定していた内容と異なっていた、などが考えられます。

また、解体してみて初めてわかる欠陥・劣化・損傷などもあるため、想定外の費用が加算されることもあります。こういったケースを見据えて、リノベーション業者とは想定外の事態が発生したときにどのように対応するかを事前に認識合わせしていたほうが良いでしょう。

自宅マンションをリノベーションするタイミング

自宅マンションをリノベーションするタイミングは、主に以下のとおりです。

部屋や設備の劣化を放置しておくと、暮らしが不便になるため、適切なタイミングでリノベーションを検討する必要があります。

また、家族構成が変わって部屋が余ったりしたときや、年齢を重ねて今まで気にならなかった段差につまずくなどの変化が現れたときや、ライフスタイルの変化から今の住まいでは住み心地が悪くなってきたときもリノベーションを検討するタイミングと言えます。

リノベーション前提で中古物件を購入する際に確認したい4つのポイント

中古マンションを購入してリノベーションする場合に大事なのが、物件選びです。理想のリノベーションを叶えるためにも、物件選びのポイントを押さえるようにしましょう。

ポイント1：住宅ローン控除が適用されるか確認

中古マンションの購入も、リノベーションも、高額な費用がかかるものです。数十万円から百数十万円が控除される住宅ローン控除が適用されれば、家計の大きな助けとなるでしょう。しかし、すべての中古マンションが住宅ローン控除の対象ではありません。対象となるには次の条件を満たす必要があります。

ポイント2：過去の修繕状況や長期修繕計画を確認

建物の共用部分は入居者が個人でリノベーションすることはできません。中古物件を購入する際に共通する確認事項ですが、建物共有部がしっかりメンテナンスされているのかを長期修繕計画の内容、過去の修繕履歴で詳しくチェックしておく必要があります。修繕積立金不足で十分な修繕がなされていなかったり、今後の修繕費用が不足しそうだったりする物件も中には存在します。

ポイント3：築年数だけでなく、耐震性能を確認

耐震性もまた、専有部分だけのリノベーションだけでは何ともなりません。購入前には、物件の築年数だけでなく、耐震性能を確認しましょう。

基本的な考え方として、1981年6月以降が建築確認日のマンションは、新耐震基準で建てられていますので、建築確認日がそれ以降の物件は、新耐震基準で建てられていると判断できます。それ以前の物件は基本的に旧耐震基準になるのですが、耐震補強工事が実施されている可能性もあるため、修繕歴も合わせて確認しましょう。

ポイント4：理想の間取りを叶えられる構造・管理規約か確認

避けなければならないのは、リノベーション前提で購入したにもかかわらず、想定したリノベーションができないことです。購入前には管理規約の確認、構造の確認、リノベーション業者の担当者にも見てもらうなどして、希望通りのプランでリノベーションが実施できるか確認することが大切です。

理想の暮らしを叶えるリノベーションを

これからのライフスタイルに合った間取りを実現する手段として、リノベーションは有効だと言えます。しかし、思うようなリノベーションが実現可能かどうか、建物の構造上の制約、規約上の制約、予算面の制約など、事前に確認しておくべきことはたくさんあります。

上手にリノベーションを実現できれば、きっとこれからのより良い暮らしに貢献できるでしょう。そのために、メリットやデメリットを吟味し、十分な準備を行うことがポイントになるのです。

監修者

草野　芳史

ファイナンシャルプランナーCFP（R）／住宅ローンアドバイザー／宅地建物取引士／金城学院大学非常勤講師

建設業界歴20年以上の、建築に精通した住宅専門ファイナンシャルプランナー。住宅購入者の味方として、資金計画・住宅ローン、物件・住宅会社選びや建物検査、さらに入居後のライフプランまで一貫して、マイホーム購入を成功に導く専門家。「本当の意味で住宅購入者の味方でありたい」との想いから、住宅や保険、ローンなどの商品を売らないファイナンシャルプランナーとして名古屋駅前に家計とマイホーム相談室を設立。「安心してお得に理想の家が実現した」と喜びの声が多数寄せられる。売り手主導で“クレーム産業”と呼ばれる住宅・不動産業界の体質を変え、買い手主導の家づくりを世に広めるべく、奮闘中。

会社ホームページ：https://my-home-fp.com/

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