空き家を売却する方法は？3つの選択肢や高く売るためのポイントを解説

空き家を所有しているものの、「このまま持ち続けていいのか」「どう処分すればいいのか」と悩んでいる方は少なくありません。

空き家は近年増加傾向にありますが、放置すると維持や管理の負担が増え、将来的なリスクも高まります。住む人のいなくなった家を維持管理し続けるのではなく、売却によって負担を整理する選択をする人も多いです。

ここでは、空き家売却の理由や方法、注意点を整理して解説します。

空き家を売却する際の3つの選択肢

空き家を売却する際は、物件をどのような状態で売りに出すかが重要な判断ポイントです。建物の築年数や状態、予算、売却を急ぐかどうかなど、自分の状況を踏まえたうえで、適切な方法を選びましょう。

ここでは、代表的な3つの売却方法について、それぞれの特徴やメリット・デメリットを整理して紹介します。

そのまま売却する

空き家を現状のまま売却する方法は、最も手間と初期費用を抑えられる選択肢です。建物が居住可能な状態であれば「中古住宅」として、建物の価値がほとんど見込めない場合は「古家付き土地」として売り出します。

この方法の最大のメリットは、解体費用やリフォーム費用をかけずに売却活動を始められる点です。資金負担がなく、売買契約が成立すれば比較的スムーズに現金化できます。

一方、周辺相場よりも売却価格が低くなりがちな点はデメリットです。これは、売却後に解体やリフォームなどが行われ、その費用や手間は買主側の負担となるためです。また、建物の老朽化が進んでいる場合や設備が古い場合には、買主の負担が大きいことから、なかなか売却できないことがあります。

空き家がマンションの場合には、東京ガスグループの中古マンション買取サービスを利用する方法もあります。無料買取査定も行っていますので、空き家となったマンションの売却をお考えの方は是非お気軽にご相談ください。

リフォームして売却する

内装や設備の古さが主なマイナス要因であり、建物自体の構造状態が良好な場合は、リフォーム後に売却する方法も検討すると良いでしょう。

とくにキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、購入希望者が重視しやすいポイントです。見た目の印象や清潔感が向上することで、内覧時の成約率が高まる可能性があります。

ただし、注意したいのは費用対効果です。リフォームを行っても、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。買主の好みに合わない場合、かえって選択肢から外れてしまう可能性もあります。全面改装よりも「最低限の補修やクリーニング」にとどめるほうが合理的なケースも少なくありません。

解体して更地として売却する

建物の老朽化が激しく、安全性や再利用性に問題がある場合は、解体して更地として売却する選択肢があります。

更地にすることで、買主は解体費用や工期を考慮せずに購入できるため、新築用地として検討されやすくなります。土地の形状や境界も確認しやすくなるため、スムーズに売却できる可能性があります。

ただし、空き家を解体するには、解体費用だけでなく、解体にかかる時間も考慮する必要があります。さらに注意したいのが、解体後すぐに売却しないと税負担が増えてしまう点です。

不動産の所有者に毎年課税される固定資産税には、建物が建っている状態であれば「住宅用地特例」による減税があります。ところが、課税年度の最初の日（毎年1月1日）時点で建物が解体されていると、その年は特例適用対象外となり、結果として課税額が大きくなってしまうのです。（※1）

東京ガスと提携する「クラッソーネ」は、全国約2,000社以上の解体工事会社と提携しており、解体費用のコストダウンが可能です。解体費用の一括見積もりで解体業者とのマッチングができるだけでなく、必要に応じて相続手続きや家じまいの相談にも対応しています。

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空き家を売却する方法

空き家を売却する主な方法には、以下の4種類があります。

• 不動産会社に買い取ってもらう（買い取り）
• 不動産会社に仲介を依頼する
• マッチングサイトを利用して売却する
• 個人間で売却する

方法ごとに売却スピードや価格、手間の度合いが異なるため、自分の状況に合った方法を選びましょう。

不動産会社に買い取ってもらう（買い取り）

買い取りとは、不動産会社が買主となって直接空き家を購入してくれる方法です。内覧対応や買主探しが不要であり、契約手続きが簡便であるためスピーディーに現金化できます。

ただし、買い取りは、売却価格が安くなりがちな点に注意が必要です。仲介で売却する場合の6割から8割程度になることが多いでしょう。これは、リフォームや再販などのための費用を不動産会社が負担するためです。

また、物件の状態によっては買い取り自体を断られる可能性もあるため、複数社で比較検討しておくと安心です。

空き家となったマンションを買取で売却したいとお考えの場合は、東京ガスグループのマンション買取サービスがおすすめです。査定額＝買取価格での買取をお約束しているほか、売主さまから直接買い取り、リノベーションを施して再販売する仕組みのため、売却成立までをスピーディに進められます。

不動産会社による買取を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産会社に仲介を依頼する

仲介とは、不動産会社に販売活動を任せ、一般の買主を探して売却する方法です。不動産会社が売主と買主の間に入り、広告活動や内覧対応といった買主を募る活動から、買主との価格交渉などをサポートしてくれます。

仲介による売却のメリットは、市場価格に近い金額で売れる可能性があり、条件しだいで買い取りよりも高値を狙いやすい点です。売り出し価格も売主が決められるため、納得のいく金額からスタートできます。

注意したいのは、買主が見つかるまでに時間と手間がかかる点です。数か月から半年以上かかることも珍しくなく、その間は内覧や価格交渉などの対応が必要です。また、売買が成立したときは仲介手数料が発生します。売却対価から差し引かれるため、最終的な手取り額がいくらか減ってしまう点にも注意しましょう。

マッチングサイトを利用して売却する

不動産売買のためのマッチングサイトとは、空き家を活用したい個人が情報を公開し、住まいや店舗として活用したい人を募るためのものです。代表的なものとして、自治体が運営する「空き家バンク」が挙げられます。（※2）

空き家バンクは、売却を希望する所有者が登録した物件情報を自治体がホームページなどで公開し、購入希望者とマッチングを図る仕組みです。一般の不動産市場では評価されにくい物件でも、立地や建物の状態によっては、移住希望者などから関心を持ってもらえる可能性があります。

上記のようなサイトの利用では、売却まで時間がかかることや、条件交渉・契約手続きを自分で進める必要がある点には注意しましょう。地域によっては、空き家バンクなどのマッチングシステム自体がないこともあります。

個人間で売却する

知人や近隣の人など、個人間で空き家を売却する方法も選択肢の一つです。すでに購入希望者が決まっている場合、条件が合えば話が早く進みやすく、仲介手数料もかかりません。

注意したいのは、価格設定や契約内容だけでなく「購入検討の材料として提供しなければならない情報は何か」をすべて自分で判断する必要がある点です。空き家そのものの状態や契約手続きで認識の違いがあると、後日トラブルに発展してしまいます。

ほかにも、適正価格よりも著しく低い金額で売却すると、贈与（無償で財産を譲渡すること）とみなされて贈与税が課税されるおそれもあります。不動産の個人間取引を進めるときは、なるべく専門家に支援してもらいましょう。

空き家売却の流れ

売却を希望される空き家のなかでもとくに多いのが、「住む人がいなくなった実家」など、亡くなったひとから相続したケースです。ここでは、相続した家を不動産会社に買い取ってもらう状況を例に、家売却までの流れを解説します。

1.遺言書の確認・相続登記を行う

空き家を売却するには、まず所有者（正確には「登記名義人」）を確認しなければなりません。登記名義人は「登記事項証明書」で確認できます。登記事項証明書は全国の法務局窓口で取得できるほか、登記情報提供サービス（リンク）からオンラインで取り寄せることも可能です。

登記名義人が亡くなった人のままになっている場合は、家をもらい受けた人へ所有権を移転する「相続登記」を申請する必要があります。遺言書がある場合はその内容に沿って申請し、相続人同士で話し合って所有者を決める場合は「遺産分割協議書」を作成したうえで登記申請を行います。

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2.不動産業者に査定してもらい売却方法を決める

空き家を手放すなら、不動産業者に相談し、売却方法も含めてどのように進めるべきかを決めましょう。不動産業者に空き家を査定してもらうと、物件の状態や立地に応じた最適な売却方法を提案してもらえます。

主な売却方法としては、以下のような選択肢があります。

• 中古住宅として売却する
• 古家付きの土地として売却する
• 更地にして売却する

なお、査定を依頼する不動産業者は1社に絞らず、複数社に依頼して比較すると良いでしょう。査定額だけでなく、提案内容や対応の丁寧さなども、売却依頼先を判断するための材料になります。また、空き家売却の実績が豊富な不動産業者を選ぶことで、スムーズな売却につながります。

3.媒介契約を締結して販売を開始する

不動産業者の査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には3つの種類があり、販売活動の進め方や制約がそれぞれ異なります。

媒介契約を結んだら、不動産会社が広告掲載や購入希望者への対応を行います。空き家をそのまま売却する場合は内覧が必要となるケースも多いため、建物内は清潔に整えておかなくてはなりません。

4.売買契約・引き渡しを行う

買主が決まったら、売買契約書を締結します。契約書の読み合わせを行いながら不明点を確認していきます。このとき、買主から手付金を受け取るのが一般的です。

締結後は、残代金（売却代金から申込時にもらった手付金などを差し引いた後の差額）の支払いを受け、名義変更のための「所有権移転登記」まで完了したときに物件引き渡しとなります。決済時には仲介手数料や登記関連費用などの支払いも発生するため、事前に必要な金額を把握しておくと安心です。引き渡しまでには、通常1か月程度の期間を要します。

空き家の売却方法で悩んだら、家じまいの諸問題を包括的にサポートしている「クラッソーネ」の無料相談がおすすめです。老朽化した空き家や買主がつきにくい建物の解体も一括見積もりでコストダウンができるなど、空き家相談から問題解決までワンストップで対応してもらえます。

売却できる空き家であれば提携する不動産業者も紹介してくれるため、どのように空き家問題を解決すれば良いか悩んでいる方は、ぜひ無料相談を活用してみてください。

空き家売却時に必要な費用

空き家の売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、さまざまな費用を支払う必要があります。具体的には以下のとおりです。

• 税金
• 仲介手数料
• リフォーム費用
• 解体費用

一つずつ解説していきます。

税金

空き家を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として扱われ、確定申告のときに収入として申告しなければなりません。譲渡所得を申告すると、所得税と住民税が発生します。

譲渡所得の税率は、空き家を所有していた期間によって異なります。2026年の税制では、所得税・住民税につき、次のように税率が定められています（ほかに復興所得税として基準所得額の2.1％の課税があります）

• 保有期間5年以上：所得税15%・住民税5%
• 保有期間5年未満：所得税30%・住民税9%

なお、相続した空き家では、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できます。税負担を大きく抑えられる可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

譲渡所得に対する課税と比較してはるかに少額とはなるものの、売買手続き自体にも税がかかります。空き家の売買契約書には印紙税がかかり、1億円以下の物件であれば200円から3万円までの範囲で負担しなければなりません。

住宅ローンを完済したばかりの物件であれば、ローン契約時に設定された「抵当権」を外す必要があり、抵当権抹消のための登記申請では土地・建物それぞれにつき1件1,000円の登録免許税がかかります。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して空き家を売却する場合、成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料の金額は売却価格に応じて計算されますが、宅地建物取引業法により上限が定められています。上限を超えて請求されることはありません。

たとえば、売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％+6万円+消費税」です。2,000万円で売却した場合、72万6,000円（税込）を限度に不動産会社に支払うことになります。

画像引用：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省

なお、売却するときの価格が800万円以下の物件は「低廉な空家等」とされ、仲介手数料の上限は33万円（税込）となります。こうした評価の低い物件は、買主を探すのが難しい場合が多く、仲介する不動産会社に一定の負担がかかるため、仲介手数料の下限が設けられています。（※3）

リフォーム費用

空き家をリフォームしてから売却する場合、内装や設備の修繕費用がかかります。住宅リフォーム推進協議会の2024年度住宅リフォームに関する消費者実態調査によると、一戸建てのリフォーム費用は平均506.2万円です。（※4）

解体費用

建物を解体して更地として売却する場合、建物の構造や規模に応じた解体費用が発生します。解体費用は使用されている建築材や付帯工事の必要性によって異なりますが、一般的な坪単価の目安は下記のとおりです。

【坪単価】

• 木造：3万円～5万円
• 鉄骨造：3.4万円～6万円
• RC造：3.5万円～8万円

たとえば、30坪の木造住宅であれば、90万円～150万円程度の解体費用がかかる計算になります。建物の立地や周辺環境によっても費用は変動するため、複数の業者から見積もりを取って比較検討すると良いでしょう。

空き家売却時の注意点

空き家の売却をスムーズに進めるためには、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。

• 相続から3年以内に売却する
• 解体する場合はタイミングを考慮する
• 空き家の名義は変更しておく

とくに相続した空き家では、税制上の優遇措置の期限や名義変更の義務など、知らないと損をしかねません。

ここでは、空き家売却時に気をつけたい主な注意点について解説していきます。

相続から3年以内に売却する

相続した空き家を売却する場合、早めに売却を完了させましょう。とくに注意したいのは、被相続人の居住用財産（空き家）に関する3,000万円の特別控除の条件です。特別控除を受けられるのは「相続開始日から3年を経過する日を含む年の年末まで」に売却できた場合に限られるためです。（※5）

たとえば、2024年3月に相続が開始した場合、2027年12月31日までに売却しなければ特例の適用を受けられなくなります。

解体する場合はタイミングを考慮する

空き家を解体する際は、取り壊すタイミングによって固定資産税の負担が変わります。毎年1月1日時点の土地・建物の状況をもとに課税されるため、年末に解体するか、予定を遅らせて年明けに解体するかで、翌年度の税額が大きく変わります。

仮に2026年12月中（12月31日まで）に解体を完了させるとすると、翌年度から住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、2027年の固定資産税は前年の6倍程度に跳ね上がります。一方、解体が1月2日以降になると、その年度はまだ住宅用地として扱われるため、軽減措置を受けられます。

空き家の名義は変更しておく

空き家を売却する際は、必ず登記上の名義を確認しておきましょう。登記上の名義が売主のものでないと、売買契約の締結ができず、不動産会社への正式な依頼も「登記完了で名義が変わってから」となるのが一般的です。

なお、相続した不動産の名義変更（相続登記）は2024年4月1日から義務化されています。相続登記の義務化以降は、相続したことを知った日から3年以内に登記申請しなければなりません。2024年4月1日より前に相続した空き家についても、2027年3月31日までに登記申請を行う必要があります。

期限内に相続登記を完了させなければ、10万円以下の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。（※6）

負担を抑えながら空き家を高く売るためのポイント

ここでは、負担を軽減しながら空き家を高く売るための具体的な方法として、以下の2つのポイントを紹介します。

• 相続や空き家の売却に特化した業者を選ぶ
• 特例や控除を活用する

相続や空き家の売却に特化した業者を選ぶ

相続した空き家を少しでも有利な条件で売却したい場合、相続や空き家の売却実績が豊富な業者を選びましょう。

空き家が建つ土地の売却では、土地や建物の権利関係が複雑だったり、物件に特別な事情があったりする場合が少なくありません。こうした物件を売却するときは、不動産取引に関する経験の有無が成否を左右します。

空き家のある地域に強い業者に依頼すれば、地元の相場や買主のニーズを踏まえた販売戦略を立て、より早く、より高値での売却が期待できるでしょう。

特例や控除を活用する

空き家が売れたときは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」など、節税に役立つ特例・控除を積極的に活用しましょう。（※5）

なお、ここで紹介した空き家特例を適用するには、下記のような要件を満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
• 被相続人が相続開始直前まで一人で居住していたこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 譲渡価額が1億円以下であること

また、建物を解体して更地にしてから売却した場合でも、一定の要件を満たしていれば空き家の特別控除を利用できます。

空き家を売却するときは、あらかじめ各種特例・控除の対象になるかを確認しておくと良いでしょう。

空き家売却に関するよくある質問

ここからは、空き家の売却に関する、よくある質問に回答していきます。

空き家を売却するメリットは何ですか？

空き家を売却するメリットは、固定資産税や修繕費、管理の手間といった継続的な負担から解放されることです。

空き家を所有し続けると、利益がないにもかかわらず固定資産税や都市計画税の支払いが発生します。また、定期的な掃除や換気、修繕なども大きな負担になるでしょう。

家の維持管理を怠れば、空家等対策特別措置法による「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるほか、家の老朽化のせいで地域にもたらした被害について損害賠償請求を受けたり、行政代執行による解体費用を支払うよう求められたりするおそれがあります。

不要な空き家を早期に売却して現金化できれば、将来のリスクを回避しつつ、相続対策や生活資金として有効活用することが可能です。状況により最適解は異なりますが、売却は有力な選択肢の一つと言えるでしょう。

空き家の売却価格の相場はどれくらいですか？

空き家の売却相場は、不動産会社に仲介してもらう場合と買い取ってもらう場合で大きく異なります。仲介の場合は市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、買い取りでは市場価格の5〜8割程度が目安です。

また、建物の価値は築年数とともに下がっていきます。木造住宅の場合、法定耐用年数が22年とされており、築20年を超えると建物価値がほぼゼロとみなされることも少なくありません。この場合、土地の価格が売却価格の大部分を占めることになるでしょう。

空き家の売却価格は、立地条件や建物の状態、周辺環境などの影響で大きく変動します。まずは複数の不動産会社に査定を依頼して仲介での相場を把握し、買い取り価格との差を比較すると判断しやすくなります。

空き家を売却したら確定申告は必要ですか？

空き家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得が発生するため確定申告が必要です。確定申告は、利益が出た年の翌年2月16日から3月15日までの間に、管轄の税務署で行わなければなりません。

なお、特別控除を適用する場合は、利益が出ていなくても確定申告を行う必要がある点に注意しましょう。適用要件を満たしているかどうか不安な場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

空き家を放置していると、固定資産税や修繕費などの維持費がかかるだけでなく、老朽化による資産価値の低下や近隣トラブルにつながる可能性があります。管理の手間や将来的なリスクを考えると、不要な空き家は早めに売却したいところです。

売却する際は、現状のまま売る・リフォームして売る・解体して更地で売るなど、物件の状態や予算に合わせた選択肢があります。また、不動産会社の買い取りや仲介、マッチングサイト、個人売買など売却方法もさまざまです。

空き家問題で悩んでいるなら、東京ガスと提携する「クラッソーネ」にご相談ください。全国165の自治体と連携し、解体費用の一括見積もりを無料で利用できます。状況に応じた空き家処分の進め方を相談できる点も特徴です。

空き家をこれからどう取り扱うか迷っている方は、お気軽にお問い合わせください。

また、東京ガスの「空き家管理サービス 実家のお守り」では住む方がいなくなった空き家のお手入れ・管理の代行を承っています。空き家の管理にお悩みの方は是非ご相談ください。

（※1）固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
（※2）建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ – 国土交通省
（※3）空き家等に係る媒介報酬規制の見直し-国土交通省
（※4）住宅リフォーム推進協議会｜2024年度 住宅リフォームに関する 消費者（検討者・実施者）実態調査 報告書
（※5）国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
（※6） 東京法務局｜相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地！～

執筆者

遠藤 秋乃

司法書士／行政書士／ライター

大学卒業後、メガバンクの融資部門での勤務2年を経て不動産会社へ転職。
転職後、2015年～2016年にかけて、司法書士試験・行政書士試験に合格。
2017年に退社後フリーライターへ転身し、現在も活動中。
培ってきた知識や相続準備に悩む顧客の相談に200件以上対応した経験をもとに、原稿執筆を行う。