老後の住まいの選択肢は？ 理想のセカンドライフを送るために考えたいポイントを徹底解説

子どもの独立など、ライフスタイルの変化とともに住居に求めるものは変わっていくものです。老後も自分らしい生活を送るには、ライフスタイルに合わせて住環境を検討する必要があるでしょう。

また、年齢を重ね、体調面に変化や不安が出てきたときも住環境を見直すべきタイミングと言えます。老後の住まいにはどんな選択肢があり、どのような基準でそれらを選ぶのがよいのでしょうか。

今回は、老後の住まい選びで考えたいポイントや資金計画について解説します。

データからみる老後の住まい

老後の住まい選びのヒントとして、45歳以上の住み替え意向者・経験者を対象とした調査結果を紹介します。

一般社団法人不動産流通経営協会が2019年に実施した『シニアの住宅に関する実態調査』によると、老後の住まいに対して重視していることは以下の3つです。

この傾向は年齢を重ねるごとに顕著となり、地域に関わらず全国共通して見られます。

45歳以上の住み替え意向・経験については、「経験あり」「意向あり」と答えた方の合計が5割を超えています。65歳以上では58.1％となっており、実際に老後を迎えると、住み替えの必要に迫られることがわかりました。

次の章からは、老後の住まい選びで考えておきたいポイントについて紹介していきます。

住まい選びのポイント1：老後は「賃貸」or「持ち家」？

老後の住まいを検討するにあたって、まず考えたいポイントは「賃貸と持ち家のどちらを選ぶか」です。それぞれのメリット・デメリットを解説します。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸なら簡単に引っ越せるため、「子どもと同居する」「近所付き合いがうまくいかない」など、状況に応じて住まいを変えられます。災害で建物に被害が出ても、原則として修繕費用は貸主負担となることから、災害リスクの軽減が期待できるでしょう。

ただし、十分な資産がない場合、老後に毎月家賃を支払い続けるのは家計を圧迫することになりかねません。また、老後は「安定収入がない」「高齢である」などの理由で入居を断られることもあるため、希望通りの物件が見つからないリスクもあります。

持ち家のメリット・デメリット

持ち家は、住宅ローンを完済していれば維持費の負担が小さくて済みます。固定資産税や不定期の修繕費用、必要に応じて火災保険料などがかかりますが、それ以外の支出は基本的にはありません。バリアフリー化などのリフォームを自由に行えるのも魅力です。

一方で、建物や設備を良好な状態に保つために、定期的に修繕やメンテナンスを行わなくてはなりません。加えて、所有者の死亡により相続が発生することから、「誰に相続させるのか」「住む人がいない場合は物件をどうするか」をあらかじめ検討しておく必要があるでしょう。

住まい選びのポイント2：老後は「マンション」or「戸建て」？

老後の住まい選びでは、マンションと戸建てのどちらが良いか迷う方もいるでしょう。ライフスタイルにあった住居を選択するために、それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。

マンションのメリット・デメリット

マンションは、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティシステムが充実しています。戸建てに比べて資産性が高く、都心や利便性の高いエリアの物件であれば、高値で売却できることもあるのがメリットです。

デメリットは、管理費・修繕積立金が毎月かかることです。隣室との距離が近く、騒音やプライバシーに関するトラブルが起こりやすい点にも注意が必要です。

戸建てのメリット・デメリット

戸建ては、リフォームやリノベーションによってライフスタイルに合った間取りや設備を導入しやすいのが魅力です。また、マンションより生活スペースが広いので、ガーデニングや日曜大工などの趣味を楽しむための環境を整えやすいと言えるでしょう。

一方で、設備の交換や建物のメンテナンスなどの維持管理は、すべて自分で行わなくてはなりません。外部から侵入されやすいため、防犯対策を行うことも重要です。

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住まい選びのポイント3：老後は「都市部」or「郊外」？

老後に自分らしい生活を送るには、適したエリアの選定もポイントです。ここでは、都市部と郊外のメリット・デメリットを解説します。

都市部のメリット・デメリット

都市部に住むメリットは、生活の利便性が高いことです。公共交通機関が充実しているので、車がなくても問題なく生活できるでしょう。スーパーや病院、公共施設などが近くにあれば、老後も快適に暮らせます。

一方、都市部は、郊外に比べて物件価格や家賃が高いのがデメリットです。都市部の物件に住み替える場合は、まとまったお金を準備する必要があるでしょう。

郊外のメリット・デメリット

郊外では、都市部より静かで落ち着いた暮らしができます。人混みや都会の喧噪から離れ、自然豊かな地域で健康的な生活を送れるでしょう。都市部に比べると、物件価格が安いのもメリットです。

一方で、郊外は交通の便が悪く、スーパーや病院などが近くにないこともあります。車がないと生活できないエリアの場合、高齢になって運転ができなくなると生活に支障が出る恐れがあるでしょう。

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今の持ち家に住み続けたい場合に考えたい、「建て替え」と「リフォーム」

持ち家は、年数の経過とともに建物が老朽化していきます。今の持ち家に住み続けたい場合は、安心して生活するために「建て替え」や「リフォーム」を検討しておきましょう。

建て替えのメリット・デメリット

今の持ち家が戸建ての場合は、建物を取り壊して新たに建物を建築する「建て替え」も選択肢の一つです。建物の構造や設備、間取りを新しくすることで、今の家に対する不満を解消できます。

ただし、建て替えはまとまったお金が必要になります。今の家の取り壊しと新居の建築に加えて、工事期間中の仮住まいや引っ越しの費用も発生します。また、リフォームに比べて完成までの期間が長いのもデメリットです。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームでは、トイレや浴室などの水回り、壁紙の張り替えなど、気になる箇所だけを改修してコストを抑えることができます。建て替えに比べると工事期間が短く、仮住まいが不要な場合もあります。

一方で、リフォームは今の家の基礎部分を残したまま部分的に改修を行うため、設備や間取りを大きく変えるのは難しいでしょう。大掛かりなリフォームを行う場合は、費用が高額になる可能性もあります。

体調面に変化があったら考えたい「シニア向け住宅」や「子どもとの同居」

年齢を重ねて体調面に変化が出てきたら、「サービス付き高齢者住宅（賃貸）」「シニア向け分譲マンション（持ち家）」などのシニア向け住宅（高齢者住宅）への入居や、子どもとの同居を検討することもあるでしょう。ここでは、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

シニア向け住宅のメリット・デメリット

シニア向け住宅はバリアフリー化されており、食事の提供などのオプションも用意されているので、老後も安心して生活できます。また、サービス付き高齢者住宅（賃貸）であれば、高齢者でも賃貸暮らしが可能です。

シニア向け住宅のデメリットは、一般的な住宅に比べると費用が割高になることです。また、自立した生活ができる高齢者や要支援状態の方が対象であるため、介護度によっては介護施設などへの転居が必要になります。

子どもと同居するメリット・デメリット

同居は子どもや孫と一緒に過ごせることから、家族との時間を大切にしたい方に向いています。体調が悪いときは子どもの支援を受けられるので、安心して生活できるでしょう。

ただし、子どもと同居すると、「プライバシーが確保されない」「干渉される」などの理由でストレスを感じるかもしれません。また、将来介護が必要になった場合は、子どもに負担をかけてしまう可能性があります。

老後の住まいの資金計画

老後の住まいを検討する際は、セットで資金計画について考えることが重要です。ここでは、50、60代でも利用しやすい資金調達方法を4つ紹介します。

住み替えローン

住み替えローンとは、今の家を売却しても住宅ローンが残るときに利用できるローンです。売却後の住宅ローン残高と、新居の購入資金をあわせて借りられます。

一般的な住宅ローンより審査は厳しくなりますが、借入時の年齢や収入によっては利用できる可能性があります。ローンが多く残っている家を売却し、新たに住宅ローンを組んで新居に住み替えたい場合に向いているでしょう。

住み替えローンは以下の記事で詳しく解説しています。

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リ・バース60

リ・バース60とは、原則として60歳以上の方を対象とした住宅ローンです。毎月の支払いは利息のみのため、月々の返済額が抑えられます。契約者が亡くなったときに、相続人が一括返済するか、担保物件を売却するかを選択できる仕組みです。

利息のみを毎月払い続けるので元金は減らず、繰上返済しない限り、返済がずっと続く点には注意が必要です。

リ・バース60は、通常の住宅ローンを組むのが難しい高齢者の方に向いています。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に借入れができるローンです。毎月の支払いは利息のみで、契約者が亡くなったときに自宅を売却して元金を返済する仕組みになっています。

基本的に資金使途は自由であるため、住居費だけでなく、老後の生活資金に充てることも視野に入れたい方に向いているでしょう。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却してその後買主と賃貸借契約を締結し、家賃を支払うことで自宅に住み続けられるサービスです。まとまった資金を調達できるうえ、引っ越しなども不要となります。

一方で、売却価格は相場より低く、家賃を支払い続ける必要が出てきます。

リースバックは相続対策として不動産を整理しておきたい方、将来は介護施設への入居や子どもとの同居を想定している方に向いています。

老後の住まいは50、60代のうちに検討し、計画を立てておこう

老後の住まいの選択肢は多岐にわたります。まずは「賃貸か持ち家か」「マンションか戸建てか」「都市部か郊外か」の3つを明確にすることから始めるとよいでしょう。

理想の住まいとあわせて、資金計画について考えておくことも重要です。資金が足りない場合は、状況に合わせて最適な資金調達方法を選択する必要があります。

理想のセカンドライフを送るためにも、まだ体力がある50、60代のうちに老後の住まいを検討し、将来に向けて計画を立てておきましょう。

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監修者

中田敏之

不動産鑑定士／宅地建物取引士

三菱電機情報ネットワーク株式会社（現在の三菱電機インフォメーションネットワーク株式会社）でエンジニアとして勤務し、その後一般財団法人日本不動産研究所で不動産鑑定・研究の職務に従事。その後、千葉市で株式会社中田不動産鑑定を開業し、代表取締役に就任。主に首都圏を中心に不動産鑑定・研究業務に従事しています。

会社ホームページ：https://nakata-kantei.net/

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