老後の住み替えの選択肢は？タイミングから注意点まで解説

広すぎる家の管理や老朽化、交通の不便さなどは、年齢を重ねるごとに負担が大きくなりがちです。そのため、老後の住み替えを検討する方は少なくありません。

しかし、住み替えの選択肢やタイミングを誤ると、経済的な負担が増したり暮らしに不便を感じたりするリスクがあります。

そこでこの記事では、老後の住み替えに関する選択肢やタイミング、資金計画から失敗しないための注意点などについて解説します。

自分に合った住み替え先を探すうえでの参考にしてください。

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老後の住み替えのメリット

老後に住み替えをするメリットとして、主に次の4つが挙げられます。

• バリアフリー設計の住宅で暮らすことが可能
• 利便性の高い立地の住宅で暮らせる
• 持ち家を売却して老後資金を確保できる
• コンパクトな住まいで生活コストを抑えられる

バリアフリー設計の住まいは、段差がない床や、生活動線が整った間取りなど、体力や足腰が衰えた老後でも安心して生活できる要素が揃っています。

公共交通機関や医療機関、スーパーなどが近い、利便性の高い立地ならば、車を運転しなくても快適に過ごせるうえに、維持費もかかりません。

持ち家を売却して得た資金を、生活費や医療・介護費用に充てれば、余裕のある老後を過ごせるでしょう。

さらに、無駄のない広さの住まいで暮らすことで、光熱費や維持費などを削減し、家計にゆとりを生み出せます。

このように、老後の住み替えは、安心で快適な暮らしを実現する有効な選択肢のひとつといえます。

老後の住み替えの選択肢

老後の住み替えの選択肢として、主に以下の5つがあります。

• 戸建て住宅
• マンション
• シニア向け住宅
• 建て替え・リフォーム
• 子どもや親族と同居・近居

それぞれを選択した場合のメリットや注意点を確認していきましょう。

戸建て住宅

戸建て住宅は、自由な住まいやライフスタイルを重視したい方におすすめです。

隣の家との距離が適度に取られているため、ガーデニングをしたりペットを飼ったりするなど、制約されることなく心身ともに豊かな老後を送りやすいのが特徴です。また、マンションと比べて、隣の家の騒音トラブルなども発生しにくいでしょう。

実際に、65歳以上の夫婦が住み替え後の住宅に戸建てを検討する割合は、マンションなどの共同住宅への住み替えを検討する割合より多いです。

画像引用：国土交通省「住生活総合調査（速報集計）結果」

国土交通省「住生活総合調査（速報集計）結果」（※1）によると、65歳以上の夫婦では25.1％、単独では27.5%と、4世帯に1世帯が新築の戸建てを選んでいることが分かります。

ただし、一戸建ての場合は防犯対策がより必要な点や、建物の維持管理費用がかかる点に注意しましょう。

マンション

立地条件や交通の便など、利便性に富んだ場所へ住み替えを希望する場合はマンションがおすすめです。とくに高齢者は、階段の上り下りが困難になるケースが多く、二階建ての一戸建てより平面な間取りのマンションの方が生活上のストレスが低くなることが多いです。また、建物の維持を管理組合に任せられるため、管理負担も軽減できます。

一方で、マンションは騒音やペット禁止などの制約があるのが一般的です。事前に十分に確認しておかなければ、自由な生活が難しくなる可能性があります。また、毎月の家賃や住宅ローンの支払いとは別に、管理費や修繕積立金などのランニングコストもかかります。事前に確認しておきましょう。

マンションの購入費用の準備が難しい場合は、リノベーション済みの中古マンションを検討するのも一つの方法です。

リノベーション済みの中古マンションは、水回りや床や壁などの内装などが新しくなっており、自分でリフォームする必要がありません。新築マンションより安く、中古であっても快適な住まいを手に入れられる可能性があります。

東京ガスリノベーションは、築年数が経過した物件一つひとつに合わせた最適なリノベーションを行い、魅力的な住まいをご提供しています。リノベーション済みマンションを検討している方は、ぜひ一度ご確認ください。

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シニア向け住宅

シニア向け住宅は、高齢者が安心して暮らせるように配慮された住まいです。主なものとして「シニア向け分譲マンション」と「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」があります。

それぞれのメリットとデメリットは以下の通りです。

資金面や健康面に余裕があり、自由な生活を送りながら安心で充実したシニアライフを手に入れたい方は、シニア向け分譲マンションがおすすめです。

一方、費用を抑えつつ安否確認や生活相談などのサービスを受けられる住まいで生活したい方は、サービス付き高齢者向け住宅を検討してみると良いでしょう。

建て替え・リフォーム

立地の良い場所にマイホームがある方や、 老後も現在の家に住み続けたい方は、建て替えやリフォームをする選択肢があります。老後も住み続けるために、バリアフリー改装や生活動線の見直しなど、快適で住みやすい仕様にすると、不自由なく安心して暮らせるでしょう。

ただし、もともとの立地条件が良くない場合は、 通院や買い物などの際に不便を感じる可能性が高いです。 老後の外出に不安がある場合は、立地の良い場所への住み替えを検討することが望ましいです。
特に、老後は車の運転を控えたいと考えている方は、十分に検討する必要があります。

それでも、慣れ親しんだ家での生活を続けたい、あるいは現在の家をリフォームして快適に暮らしたいとお考えの方もいるでしょう。
東京ガスのグループ会社である東京ガスリノベーションでは、一人ひとりのお客さまのニーズに合わせた安心のオーダーメイドリフォームを提供しています。1982年の創業から40,000件以上施工をしてきた実績があります。

ヒアリング力・提案力・施工品質・アフターフォローに好評いただいており、老後の新しいライフスタイルに合わせたリフォームも得意です。リフォームをお考えの方は、是非チェックしてみてくださいね。

子どもや親族と同居・近居

子どもや親族と同居したり、近くに住んだりすることも、老後の住み替え方法のひとつです。同居や近居には、次のようなメリットがあります。

• 経済的な負担を軽減できる
• 家事や介護などの助け合いがしやすい
• 孤独を感じにくく安心して暮らせる

近年、高齢者の一人暮らしが増加していることから、国は三世代の同居や近居を推進しています。リフォーム工事やUR賃貸住宅の家賃軽減などの支援があるほか、自治体ごとに独自の支援もあるため、経済的な負担を軽減することが可能です。

ただし、子どもや親族との同居・近居は、お互いに遠慮や我慢が続く可能性があり、ストレスがかかりやすいといえます。適度な距離感について、事前にしっかりと話し合う必要があるでしょう。

老後の住み替えを検討するタイミング

老後の住み替えを考える時期は、個人のライフスタイルや健康状態などによってさまざまです。なかでも、次のような3つのタイミングで検討されることが多いです。

• 定年退職したとき
• 家が老朽化したとき
• 子どもが独立したとき

定年退職したとき

定年退職したときは、 老後のニーズや生活スタイルに合わせた住み替え計画を立てる好機です。

定年退職後は自宅にいる時間が長くなり、ライフスタイルも新たなものになるため、自宅に求める要素が大きく変わります。仕事の都合で住む場所が制限されなくなるため、好きなところに住み替える絶好の機会でもあります。

ただし、主な収入が公的年金になるケースが多く、これまでの給与程の金額を受け取れなくなる可能性があります。定年退職を機に住み替えを考えるなら、老後は大きな減収になることを考慮し、50代のうちから検討することが大切です。 退職金の活用方法と合わせて、計画的に資金を準備する必要があります。

家が老朽化したとき

家の老朽化を実感したときに、住み替えを考える方も多いです。

家はいずれ老朽化するものであり、築後10〜20年程度経過すると、外壁や洗面所やキッチンなどの水回り、エアコンなど住宅設備の耐用年数が過ぎ、劣化が目立ち始めるでしょう。

老朽化したときの選択肢としては、住替えの他に、リフォームや建て替えなどがあります。自宅をリフォームしたり建て替えたりする場合は、「介護保険の住宅改修費の支給（※2）」など国の補助金を活用できるケースがあります。

たとえば、段差の解消や介護に要する手すりの取付けなど、小規模な住宅改修を行ったときは、受給可能か自治体の介護保険課に問い合わせてみましょう。

老朽化が進み、建て替えやリフォーム費用が予算を上回る場合は、老後の生活費を少しでも多く残すため、売却して住み替える方法も検討すると良いでしょう。

子どもが独立したとき

子どもが独立したときも住み替えを考えるタイミングのひとつです。

子育て中に選んだ物件は、通学や進路を考えた場所になる傾向があります。しかし、子どもが独立し、現在の場所にこだわる必要がなくなれば、老後に住みやすい立地条件を満たす場所へ住み替えることが可能です。

また、子どもが独立すると空き部屋ができるため、今より大きな家は必要なくなるのが一般的です。掃除や手入れなど維持管理の手間を減らすためにも、コンパクトな一戸建てやマンションなどへダウンサイジングするのも良いでしょう。

老後の住み替えに備えた資金計画

老後の住み替え先を購入するために必要な資金を調達する方法として、次の2つが挙げられます。

• 住宅ローンを利用する
• 現在の住まいを売却する

それぞれ単独で利用するほか、併用することも可能です。ライフプランに合わせて最適な方法を検討しましょう。

住宅ローンを利用する

住宅ローンは、老後の住み替えのための資金としても活用可能です。住み替えで利用できるローン商品として、主に次の3つがあります。

• 住宅ローン
• 住み替えローン
• リバースモーゲージ

現在の住まいのローンを完済している場合は、通常の住宅ローンを利用できます。

住み替えローンは、まだ住宅ローンが残っている場合に、住み替える家の購入資金と合算し、新たに住宅ローンを組む方法です。

リバースモーゲージは、持ち家を担保に毎月の利息を支払い、契約者の死亡時に元金を一括返済する方法です。

いずれの方法でも、退職金や預金の一部を頭金として充てると、借入額を抑えられローンを組みやすくなります。

ただし、ローン商品である以上、審査に通らなければ借入できません。借入金額が高額になるほど審査は厳しくなり、借入金残高や勤続年数、年収によっては審査が通らない可能性があります。

また、住宅ローンでは完済時の年齢に上限が定められていることが多く、年齢が高くなるほど返済期間が短くなり、毎月返済する金額が高額になりやすいです。

住宅ローンを利用して老後の住み替えを計画する場合は、定年退職を迎える前から入念に資金計画を立てることをおすすめします。

現在の住まいを売却する

現在の住まいを売却し、売却額を新居の購入費用に充てるのも選択肢のひとつです。売却金を購入資金に充てられれば、借入金額を抑え、返済負担を軽減できます。

ただし、売却額が低かったり買主が見つからなかったりすると、気に入った新居が見つかっても費用不足で購入を諦めなければならない可能性があるでしょう。また、新居へ移るタイミングをあらかじめ決めておかないと、旧居と新居の両方に光熱費などの費用がかかるリスクがあります。

現在の住まいを売却して住み替えるなら、豊富な経験と確かな実績のある不動産会社に相談するのがおすすめです。住宅ローンの組み方や自宅の売却をはじめ、住み替えの最適なタイミングをアドバイスしてくれるでしょう。

なお、東京ガスリノベーションのマンション買取サービスなら最短7日でスピーディーな売却が可能です。不動産会社が直接買い取るため、仲介手数料は一切かかりません。マンション買取を検討中の方は、まずは無料査定をお試しください。

老後の住み替えで失敗しないために気をつけるべきこと

老後生活を安全・安心に過ごすために、住み替えを考える際は以下の点に注意しましょう。

• 間取りや生活動線
• 立地や周辺環境
• バリアフリー設計やセキュリティ
• 物件の資産価値

間取りや生活動線

老後の快適な生活のためには、高齢者向けに生活動線が考えられた間取りの物件を選ぶことがポイントです。ゆとりある広い間取りも魅力的ですが、老後の健康状態や生活スタイルを考えると、移動距離が長くなるほど負担が大きくなります。

たとえば、玄関やキッチン、トイレやお風呂などのよく使う場所は、近くにまとまっていると移動負担が少なく済みます。また、高齢になると夜間のトイレ回数が多くなる傾向があるため、寝室とトイレを近くすることで、夜中に転倒して怪我をするリスクを減らせます。

立地や周辺環境

老後の生活に不便のない立地条件や周辺環境かどうか、事前にしっかり確認しましょう。

老後になると車を運転しなくなり、公共交通機関を利用する機会がふえることが考えられます。そのため、立地条件は重要なポイントのひとつです。

具体的には、以下の点に重点をおいて探すのがおすすめです。

• 公共交通機関の利便性
• 病院や福祉施設へのアクセス
• 近くのスーパーや商業施設
• 災害リスクや治安

とくに、病院や介護・福祉施設は高齢者にとって欠かせない施設です。住み替え後に、それぞれの施設にアクセスしやすい環境か忘れずに確認しましょう。

バリアフリー設計やセキュリティ

老後の住み替え先を選ぶ際には、バリアフリー設計か否か、セキュリティ対策が十分かなどを慎重に検討することが大切です。

65歳以上の高齢者の3人に1人は、1年に1回以上転倒するとされています。また、消費者庁によると、75歳以上の後期高齢者になると前期高齢者（65〜74歳）の2.2倍も転倒しやすくなるというデータが公表されています（※3）（※4）。

転倒すると8割以上の高齢者が通院や入院を必要とする怪我につながっており、自宅のバリアフリー化は重要な課題と言えるでしょう（※4）。

住み替えの際は、以下のバリアフリー設計が施されているかをしっかり確認しましょう。

• 室内の段差がないか
• 手すりはあるか
• 出入口や廊下は十分に広いか
• 引き戸になっているか

滑りにくい床材にする、手すりを取り付けるなど、事故を防ぐための工夫も必要です。また、マンションに住む場合はオートロックなどの防犯システムの設置や管理人の常駐など、セキュリティー面にも気を配っておくと安心です。

物件の資産価値

老後の住み替えで物件を購入するなら、将来の資産価値も視野に入れ、相続の問題まで考えておくことも重要です。

老後の住み替え用に購入した物件は、必ずしも終の棲家になるとは限らず、財産として子どもや親族が相続するかもしれません。いざというときに売却し生活資金などに充てる可能性もあります。

たとえば、駅に近い、交通の便がいい、行政サービスが整っている、自然災害のリスクが低いなどの地域にある物件は、比較的資産価値が落ちにくいとされています。

老後の住み替えに関するよくある疑問

老後の住み替えに関してよくある質問について回答していきます。疑問や質問、悩みの解消にお役立てください。

老後の住み替えは賃貸か持ち家かどちらがいいですか？

老後の住み替えで賃貸か持ち家のどちらが良いかは、世帯構成や生活スタイル、経済的な状況などにより異なります。どちらが良いかで悩んだときは、メリットとデメリットを比較しながら考えると良いでしょう。

賃貸ならライフスタイルに合わせて場所を選んで住めることや、維持費・メンテナンス費がかからないメリットがある反面、毎月家賃が発生し続ける経済的なデメリットがあります。

一方、持ち家なら住宅ローンを完済していれば住宅に対する費用は少なく、リフォームや趣味など自由性が高いメリットがあります。ただし、自宅の劣化によって、修繕で高額な費用負担が発生する可能性が高いです。

経済状況やライフプランに応じて、自身に合った選択をすることが重要です。

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「老後に自宅を売却してはいけない」と言われるのはなぜですか？

老後に家を売却してはいけないと言われるのには、以下のような理由があります。

• 環境の変化に伴ってストレスがかかりやすい
• 家賃が経済的な負担になる
• 老後は賃貸契約が難しい
• 子どもが相続する資産がなくなる
• 引越しで不用品の処分に困る
• 築年数によっては高く売却できない

しかし、必ずしも老後に家を売ってはいけないわけではありません。家を売ることにより、相続問題が解消できる、老後の生活資金に余裕が出る、バリアフリーに対応した家に住み替えられるなどのメリットもあります。

安易に「売ってはいけない」と決めつけず、自身の状況に合わせて決めることが大切です。

まとめ

老後の住み替えには、戸建て・マンション・シニア向け住宅など多様な選択肢があります。それぞれに費用や生活の自由度、安心感などにおいてメリット・デメリットがあり、どの住まいが適しているかは資産状況やライフスタイル、将来設計などによって異なります。

暮らしやすさや経済的な負担のバランスを考え、安心して暮らせる住まいを選ぶことが大切です。

東京ガスリノベーションでは、マンション買取サービスを行っています。マンションを売却すると、老後の住み替えの際に必要な資金を用意できます。無料査定はわずか1分でできるため、マンション売却を検討している方は、ぜひ一度お気軽にお試しください。

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執筆者

木内 菜穂子

ファイナンシャルプランナー／金融系ライター

保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士、AFP、証券外務員Ⅰ種、年金アドバイザーなど
金融機関の窓口業務や税理士事務所での勤務経験を活かし、金融や保険、年金などに関する記事を執筆しています。読者のみなさまに、わかりやすく有益な情報を提供できるよう努めています。

（※1）出典元：国土交通省 令和5年 住生活総合調査（速報集計）結果
（※2）出典元：厚生労働省 介護保険における住宅改修
（※3）出典元：公益社団法人 日本理学療法士協会 理学療法ハンドブック シリーズ18 転倒予防
（※4）出典元：消費者庁 10月10日は「転倒予防の日」、高齢者の転倒事故に注意しましょう!-転倒事故の約半数が住み慣れた自宅で発生しています-