空き家特例とは？3000万円控の仕組みや要件、注意点・ポイントを解説

相続した実家の売却を検討する際に、譲渡所得税が気になる方は少なくないでしょう。

空き家特例が適用されれば、納める譲渡所得税を大幅に減らせる可能性があります。ただし、適用されるためには建築時期や利用状況など、いくつかの要件を満たさなくてはなりません。

ここでは、空き家特例の概要や適用要件、具体的な手続き、活用のポイントなどについて解説します。

空き家特例とは

空き家特例とは、相続または遺贈によって取得した空き家を売却したときに、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」といい、国税庁が定める税制上の特例の一つです（※1）。

親が住んでいた実家を相続した場合、その家を売却して利益が出ると、譲渡所得税が課されることがあります。ここで空き家特例を適用できれば、譲渡所得から一定額を差し引けるため、税負担を抑えられます。

ただし、相続した空き家であれば誰でも必ず使えるというわけではありません。建築時期や相続後の利用状況、売却期限、売却金額など、複数の要件を満たす必要があるため、内容を一つずつ確認しておくことが大切です。

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空き家特例で控除できる金額

空き家特例を適用できる場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

たとえば、相続した空き家を売却した場合、売却価格から取得費などの経費を差し引いた額（譲渡所得）のうち、3,000万円を超える部分のみが課税対象になります。

ただし、令和6年1月1日以降の譲渡で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合、控除額は1人あたり最大2,000万円に変わる点に注意が必要です。

空き家特例の適用要件

空き家特例を適用するには、対象となる空き家や相続後の利用状況、売却時の状態、売却期限、売却金額、売却先など、複数の要件を満たす必要があります。以下の表で全体像を確認してみましょう。

対象となる空き家の要件

空き家特例の対象となるのは、相続開始の直前に、亡くなった人が住んでいた家屋です。そのうえで、下記の要件をすべて満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 相続開始の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいないこと

つまり、親が一人で住んでいた戸建て住宅などは、空き家特例の対象になり得ます。一方で、マンションの一室など区分所有建物にあたる場合や、相続開始の直前に親族などが同居していた場合は対象外です。

なお、亡くなった人が老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になることがあります。主な要件としては、入所直前までその家に一人で暮らしていたこと、要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していたこと、入所後にその家を事業用・貸付用・他の人の居住用として使っていないことなどが挙げられます。

施設入所前の居住状況や、入所後の家屋の利用状況をあらかじめ確認しておきましょう。

相続後の利用状況に関する要件

空き家特例を適用できるのは、相続してから売却するまでの間、その家屋や敷地を事業用・貸付用・居住用に使っていない場合に限られます。

たとえば、相続後に誰かが住んだケースや、賃貸として貸し出したケース、事務所・店舗・倉庫などとして使用したケースでは、適用されません。

耐震性に関する要件

空き家特例を使うには、以下のいずれかを満たす必要があります。

• 家屋が一定の耐震基準を満たしている
• 家屋を解体して更地にする

耐震基準を満たしていない家屋をそのまま売却する場合、特例は適用されません。

ただし、令和6年1月1日以降の譲渡では、売却後に買主側が耐震改修または解体を行うことでも、空き家特例の適用が可能です。その場合、耐震改修や解体は翌年2月15日までに行う必要があります。

売却期限・売却金額に関する要件

空き家特例を使うには、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

また、空き家特例の適用期間は令和9年12月31日までとなっています。以前は令和5年12月31日までとされていましたが、税制改正により令和9年12月31日まで延長されました。制度の期限内であっても、個別には相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限を満たす必要があるため、両者を混同しないよう注意しましょう。

売却代金が1億円以下であることも要件の一つです。複数の相続人で共有している場合や、敷地を分けて売却する場合などは判定が複雑になることがあるため、税務署や税理士に確認しておくと安心です。

売却先に関する要件

空き家特例は原則として、第三者へ通常の条件で売却するケースを想定した制度です。したがって、以下のような「特別の関係がある人」に売却する際には適用されません。

• 親子や夫婦など、生計を一にする親族
• 売却後にその家屋で同居する親族
• 内縁関係にある人
• 特殊な関係のある法人

なお、管轄の国税局・税務署によっては、空き家特例の要件を満たしているかをはい・いいえで確認できるチェックシートが用意されています（※2）。

空き家特例を受けるための手続き・必要書類

ここでは、空き家特例を活用する際の流れと、確定申告時に必要となる書類について、それぞれ解説します。

主な手続きの流れ

空き家特例を受けるための主な手続きは、以下の順序で進めていきます。

1. 売却前に適用要件を確認する
   建築時期、相続前後の居住状況、相続後の利用状況、売却金額、売却期限などを確認する
2. 売却方法に応じて耐震改修や解体の対応を確認する
   家屋付きで売却する場合は、一定の耐震基準を満たしているかを確認する
   解体して更地で売却する場合や、売却後に買主が耐震改修・解体を行う場合は、期限や必要書類に注意が必要
3. 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する
   空き家が所在する市区町村へ申請し、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける
   相続開始直前の居住状況や、相続後の利用状況などを確認するための書類が必要
4. 売却した翌年に確定申告を行う
   確定申告書に必要書類を添付し、所轄税務署へ提出する

なかでも被相続人居住用家屋等確認書は、相続開始直前の居住状況や相続後の利用状況を確認するための書類として欠かせません。申請先を事前に把握し、余裕を持って交付を受けておくことが大切です。

必要書類

確定申告時に必要な書類は、売却時の家屋の状態によって異なります。主な書類は以下のとおりです。

家屋を解体して更地で売却した場合は、取り壊しの事実を確認できる書類や、市区町村から交付される確認書などを用意しましょう。

また、令和6年1月1日以降の譲渡では、売却後に買主が耐震改修または取り壊しを行う場合も、一定の要件を満たせば特例の対象になります。この場合は、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに対応が完了していることを証明する書類が必要です。

空き家特例と他の特例との関係

空き家を売却する際は、空き家特例以外の税制特例との兼ね合いに注意が必要です。併用できるケースと、できないケースがあります。

なかでも注意したいのが、相続税の取得費加算の特例との関係です。空き家特例と取得費加算の特例は、同じ不動産について併用できません。

取得費加算の特例とは、相続した財産を一定期間内に売却した場合に、納付した相続税額のうち一定額を譲渡所得の取得費に加算できる制度です。

どちらの特例が有利かは、売却益や相続税額などによって異なります。相続税を納めている場合や、どちらを適用すべきか迷う場合は、税理士や税務署へ確認しましょう。

空き家特例を活用する際の注意点・ポイント

空き家特例を活用するうえでは、売却期限や控除額の考え方、確定申告の準備、空き家の管理方針など、いくつか気をつけておきたいポイントがあります。

• 売却期限から逆算して早めに準備する
• 相続人が3人以上いる場合は控除額の確認が必要
• 確定申告や確認書の準備を後回しにしない
• すぐに売却できない場合は管理や解体の方針も考えておく

順番に確認していきましょう。

売却期限から逆算して早めに準備する

空き家特例には期限があります。特例を使うときは、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。また、制度自体が一時的な措置であり、延長が決定されない限り令和9年12月31日までとなります。

相続登記や遺産分割協議、売却活動、必要書類の取得には時間がかかるほか、解体して売却する場合や、売却後に買主が耐震改修・取り壊しを行う場合は、工事のスケジュールにも考慮が必要です。期限直前に動き始めると、買主探しや解体工事、書類準備が間に合わなくなるおそれもあります。

空き家特例を使いたい場合は、売却期限から逆算して早めに準備を進めておきましょう。

相続人が3人以上いる場合は控除額の確認が必要

空き家特例では、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。ただし、令和6年1月1日以降の譲渡では、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は1人あたり2,000万円に変わります。制度の内容を踏まえ、控除額はしっかりと確認しておきましょう。

また、共有名義で売却する場合は、各相続人の持分や譲渡所得、確定申告の要否も確認しておく必要があります。相続人が複数いる場合は、売却前に控除額の考え方を整理しておくことが大切です。

確定申告や確認書の準備を後回しにしない

空き家特例は、要件を満たしていても自動的に適用される制度ではありません。特例を受けるには、たとえ課税額がゼロであっても、売却した翌年に確定申告が必要です。

また、確定申告の際には、市区町村から交付される被相続人居住用家屋等確認書などの書類が求められます。この確認書は空き家が所在する市区町村に申請して取得するため、申請から交付まで1週間程度かかることも珍しくありません。確定申告の期限間際に慌てないよう、早めに必要書類を確認しておきましょう。

すぐに売却できない場合は管理や解体の方針も考えておく

空き家特例を利用するには、相続の時から譲渡までの間、家屋や敷地を居住用・貸付用・事業用として利用していないことが条件です。つまり、売却が完了するまで空き家の状態を維持する必要があります。

しかし、だからといって空き家を放置すると、建物の劣化や庭木の越境、防犯上の問題など、近隣トラブルにつながるリスクがあるため、適切な管理が必要です。すぐに売却できない場合は管理の費用と手間も大きくなりやすいため、解体も検討しましょう。

解体する際は、取り壊しから売却までの間に、駐車場など別の用途で使用すると、空き家特例の対象外となるおそれもあります。解体後も特例の要件から外れないよう注意が必要です。

まとめ

空き家特例は、相続した空き家を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし、対象となる家屋の要件や相続後の利用状況、売却期限、確定申告の手続きなど、満たすべき条件は細かく定められています。

とくに、相続後から売却までの間は、空き家を居住用・貸付用・事業用に使わない状態で維持しなければなりません。とはいえ、空き家をそのまま放置すると、建物の劣化や近隣トラブルにつながるおそれもあります。

遠方に住んでいて管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢の一つです。東京ガスの「空き家管理サービス 実家のお守り」では、住まなくなった実家の維持・管理をサポートしています。

また、解体して売却するか、別の活用方法を検討するか迷う場合は、クラッソーネのように空き家活用の相談ができるサービスを活用する方法もあります。サービスやサポートを活用しながら、早めに方針を整理しておきましょう。

（※1）No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
（※2）被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円（2,000万円）特別控除の特例チェックシート・措法35条３項｜国税庁

執筆者

遠藤 秋乃

司法書士／行政書士／ライター

大学卒業後、メガバンクの融資部門での勤務2年を経て不動産会社へ転職。
転職後、2015年～2016年にかけて、司法書士試験・行政書士試験に合格。
2017年に退社後フリーライターへ転身し、現在も活動中。
培ってきた知識や相続準備に悩む顧客の相談に200件以上対応した経験をもとに、原稿執筆を行う。

SNS：https://twitter.com/akino_endo